“安居在渥京”---渥太华华人自己的地产网：原创文章---疫情来了，还要继续在渥太华买、卖房产吗？(2020年新文推荐)

[丁剑]

“安居在渥京”地产网---homeinottawa.ca

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1，原创文章---房产投资的基本策略 ---房地产投资三部曲（之一）
2，原创文章---手把手教您购置一套投资房---房地产投资三部曲（之二）
3，原创文章---多套房投资方略 ----房地产投资三部曲（之三）
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5，原创文章---渥太华的好学区究竟在哪里? (小学部分）
6，原创文章---Ottawa 和Gatineau两市的房产差异对比
7，原创文章---如何购买一套合适的出租房产
8，原创文章---服务客户，成功自己---房产交易中的6大误区解析
9，原创文章---准备好贷款再看房的必要性
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11, 原创文章---2019-2020年渥太华房地产市场浅析与展望（2019 年新文推介）
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13, 原创文章----讨价还价买豪宅(2020年新文推荐)
14, 原创文章---- 如何把您的房产卖成“人见人爱的香饽饽” (2020年新文推荐)
15, 原创文章---- 疫情来了，还要继续在渥太华买、卖房产吗？
16, 原创文章---- 渥太华房市2020年年中回顾与展望!

13，加拿大租房如何签约
14, 加拿大房产如何赠与子女 这些操作很必要
15, 加拿大最全房型介绍，你看中了哪一款?
16, 投资地产：现房？期房？哪个更好？
17, 居民和非居民在加拿大买房有哪些不同
18, 搞定首付和贷款，是买房的第一步骤！
19，说说Condo的管理费
20, 在加拿大买房，竟然不能信“坐北朝南”？！
21,新老移民必读！加拿大安省新租房合同解析，5月起强制执行！
22,申请贷款时，收入证明需要提供哪些文件？
23，中国资金最全合法出境途径与政策红线！（超级整理！必须收藏！）
24，度假屋的购买与维护
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丁剑及其“安居在渥京”地产团队：
我来自中国山东，始终如一地用山东人特有的坚韧和热情致力于专业技能、行业知识的提高，以最优质的服务回报每一位客户的信任和支持，努力做渥太华最专业、最真诚的地产经纪！

买家/卖家100%满意承诺
-----客户利益永远是第一位！全力保护客户利益！让您在渥太华买房卖房更放心！！！

帮助大家“安居在渥京”-----是我们的最高职业目标：
“安居在渥京”地产群、“安居在渥京”地产公众平台和“安居在渥京”地产网站：丁剑：渥太华专业地产经纪 | 安居在渥京 | 助您在渥太华轻松买房是由渥太华专业地产经纪---丁剑先生所带领的“安居在渥京”地产团队建立并成功运营的直接面向广大客户的三大服务平台。

丁剑先生在移民加拿大之前在国内拥有山东大学MBA学位，并在世界第一大制药公司----辉瑞（中国）制药从事营销管理工作12年，一直负责辉瑞（中国）制药在整个北中国区的市场营销工作，带领300多人的营销队伍，每年的营业收入都在数十亿元人民币。丁剑先生在渥太华生活已超过11个年头，酷爱地产经纪这一专业性很强的职业，对渥太华的大街小巷都非常熟悉，2017年的个人地产营销额高达3000万加元，被评为Kwller williams solid rock realty 2017年 top 5的钻石级经纪，并获得公司颁发的2017最佳业绩大奖。

丁剑先生依托自己多年的营销知识和经验，并积极努力的快速完善自己，力争早日实现自己在地产行业的第一个目标----成为渥太华最专业、最诚信的地产经纪！

“安居在渥京”地产群----是我们团队为了向广大客户和地产投资者提供最快捷、详尽的房产信息而建立的专业地产群。为了确保我们的客户不错过任何一个好房源，我们每天都会花大量的时间对每天上市的每一个房源进行仔细的查看和筛选，把符合大多数客户要求的好房源第一时间贴在群里，并同时推送给我们的重点签约客户，确保我们的客户都能及时快捷的买到心仪的房产。同时，通过我们在群内的房源信息发布和多渠道转发，也为我们的卖家客户以最迅速有效的方式找到大批潜在的买家，从而快速高效地的售出房产。经过一年多的努力工作和精心维护，“安居在渥京”地产群已成为渥太华乃至整个东岸小有名气的专业地产群，为有计划在渥太华安居、投资的广大朋友牵线搭桥。目前已有“安居在渥京”一号群、二号群、三号群三个微信群，群友来自安省、魁省、东部四省，还有西岸各省、中部的农业省份，还有大量中国国内的新移民朋友、留学生父母以及大量的地产投资客，“安居在渥京”地产群正逐渐成为世界各地华人朋友与渥太华之间的一座桥梁。

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“隔行如隔山”，大多数的房产交易者都是地产行业之外的人士，“安居在渥京”微信公众平台和“安居在渥京”地产网站：丁剑：渥太华专业地产经纪 | 安居在渥京 | 助您在渥太华轻松买房就是为了帮助广大的卖家、买家以及众多的投资客学习地产知识，提高地产交易技能而创立的专业地产网上平台。我们团队组织大量的人力、物力来收集、采编、原创与地产有关的各种高品质的文章和信息，以期我们的客户和我们一起进步，一起成长！

目前，我们的公众平台和“安居在渥京”地产网站：丁剑：渥太华专业地产经纪 | 安居在渥京 | 助您在渥太华轻松买房已得到众多朋友和机构的关注，纷纷来电来函洽谈合作和文章转载。我们将继续努力，为广大朋友服务的同时，充分彰显我们“安居在渥京”地产团队的专业和真诚。
延伸阅读：
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1，原创文章---房产投资的基本策略 ---房地产投资三部曲（之一）
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17, 居民和非居民在加拿大买房有哪些不同
18, 搞定首付和贷款，是买房的第一步骤！
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20 , 在加拿大买房，竟然不能信“坐北朝南”？！
21, 新老移民必读！加拿大安省新租房合同解析，5月起强制执行！
22, 申请贷款时，收入证明需要提供哪些文件？
23，中国资金最全合法出境途径与政策红线！（超级整理！必须收藏！）
24，度假屋的购买与维护
25，加拿大买房最全攻略看这一篇就够了

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[丁剑]

房产投资的基本策略 ---房地产投资三部曲（之一）
原创： 丁剑 安居在渥京 3月21日

在渥太华，每每有地产和房贷方面的讲座，时常出现的全场爆满的场面，就说明在我们渥村有那么多朋友看好房产投资市场，希望在这个领域做一些有较高回报的投资，作为一名地产行业的从业人员，我希望通过我的努力和宣讲，可以为更多的客户提供最专业的指导和帮助，以期使每一个热衷于地产投资的朋友都能尽早实现“财务自由，早日退休”的美好愿望。

首先强调一点: 投资地产，是一项需要经营的生意(business)，就像每一位持牌的医生都必须经过全面的学习和培训一样，在您真正成为一名合格的地产投资人之前，您也要参加培训、听各种讲座、寻找一位可靠的导师，或至少也要多读几本有关地产投资的书籍。总而言之，在开始这项生意之前，先用知识把自己武装起来至关重要，因为投资者本身就是获取成功的关键因素。

目前在房地产市场，各式各样的投资花样众多，但究其本质，市面上的房地产投资不外乎以下五种基本模式和策略：

1，“买入，持有+租赁（Buy,Hold+Rent)”
这一策略是地产专家们最推荐的地产投资策略，这种策略的最大优点是风险小，投资者只需要选对房产和租客，就可以获取稳定的投资收益。那如何选对房产呢？----选房的基本原则是购进房产的租金收入一定要等于或大于您的还贷金额+地税，也就是大家常说的要购入可以产生正现金流的地产。
目前市场中95%的房产投资都是采用“购买，持有+出租”这一策略，因为实践证明这是最安全的投资策略，当然它也是很有效的--------它可以提供较高的投资回报。
如果你不喜欢有风险的项目，只希望有稳定的收入，那么“买入，持有+租赁”是最好的地产投资策略。

2，改造，获利售出（Fix+Flip）

这种投资策略在电视“地产秀”节目里经常可以看到：买家买入一套自认为低于市场价值的老旧地产，在较短的时间段（数周或数月）内，对其进行全面或部分的改造和翻新，然后快速获利售出。这是一种风险较高的地产投资策略，要求操作者要有非常专业的知识和眼光---能够准确的为地产估值、同时也能准备的把握市场走势。对于新手来说，这种策略就像赌博:如果你有现金，专业技能以及运气的话，你也可能会赚到钱。但里面包含了太多的不确定性，会导致利润率很小，一个失误或者无法预计的问题就可能导致满盘皆输。故使用这一策略的基本都是专业的地产翻建公司，他们拥有专业的团队和及时的市场信息来确保这一策略可以“短、平、快"的推进，从而在短期内完成”低价购入、快速翻新、适时获利售出“这一过程。

故，除非您在地产行业有足够的经验和知识，可以尝试这一策略，对于大对数的投资者，我还是建议大家远离这种地产投资方法。

3，预买楼花（Pre-conCondo）

这种投资策略，简单地说，就是在一栋condo预售期内以最低的价格买入一个或几个单元(预售期的价格一般都会比随后而来的正式发售的价格要低，而且只需交付少量的预付款，随着整栋大楼建筑施工的逐步完成，房价可能会一步步走高），等到工程完工，买家可以选择“持有+出租”，也可以选择在交房前卖出（selling your assignment)-----这就是大家常说的“炒楼花”.

这种投资策略也是属于较高风险的投资策略，尤其是在渥太华，新建condo的价格并不比freehold的地产有明显的价格优势，市区大部分的新建公寓的起始出售价格已经在一个较高的价位，随着建筑工程的推进，一旦销售情况不是十分抢手，房价走高的可能性就会很小。有时，开发商为了促销库存，也会出现房价下降的状况，一旦出现这种状况，买家就只能自己持有或赔钱出售。另外，每月需要支付的物业管理费也是一个不容忽视的压力。
故，我建议想投资condo的客户，与其选购前途不明的楼花，还不如选择购买已经建成的condo，房子的一切情况都在眼前，更利于非专业投资者做出正确的判断和决定。

4，购买，翻新，持有+租赁（Buy，Renovate，Hold+Rent)

投资者要小心使用这种地产投资策略---使用这一策略，您必须确认您满足了三个条件：1，您拿到了一个非常好的价格；2，目标地产的状况良好---值得去翻新，3，您手中要有足够的钱用于翻新。虽然翻新后的房子可以吸引到更好的租客，从而会保证一个较高的租金收入，但这种地产投资策略的最大风险是: 您无法立刻看到正现金流的投资回报，因为您需要几年的时间来收回您用于翻新的成本。使用这一策略，也需要投资者有一定的知识和经验。故对于初级投资者，我更建议直接选购已经由卖家完成全面翻新的地产。

5，购买，推倒重建，获利售出（Buy，Re-build，Sell）

这一策略主要应用于地产投资领域的较高级别的投资活动，这一策略的实施需要投资者有较雄厚的资金实力:一则因为建筑贷款的审批比较复杂、困难，二则因为这种投资的周期比较长---从开始选购地产，到推倒旧屋，报批新宅的建造计划，以及到后来的施工、监理，还有最后的验收、上市，一般要3到5年的时间才能完成，在这3到5年的时间里，有太多的工作和投入需要一一考量，对于初级投资者，也不是最好的首选。当然，如果您是想为自己建造一座满意的自住房产，那则另当别论。

最后提一句：购买投资房，聘用一位认真负责的经纪是个不错的选择，一则您需要的所有信息，经纪这里都有；二则，毕竟买卖房产是经纪的专业，一定胜过您自己操作。

接下来，我会按如下次序为大家呈上房地产投资三部曲的另外两篇文章，敬请关注：

房地产投资三部曲之二----手把手教您购置一套投资房（含渥太华各个投资热点区域的多个投资实例分析）；

房地产投资三部曲之三----如何快速成长为拥有多套投资房的专业地产投资人。

以期与大家共同学习，一起进步。

 

[丁剑]

手把手教您购置一套投资房---房地产投资三部曲（之二）
原创： 丁剑 安居在渥京 4月30日

看完我的房地产投资三部曲之一的朋友纷纷发来信息---期待着第二篇文章的发布，首先谢谢大家的支持与鼓励，您们的需要就是我最大的任务---快马加鞭，整理资料和素材，为大家呈上三部曲的第二篇-----手把手教您购置一套投资房：

房地产投资三部曲的第一篇主要是让大家知道了地产市场上常见的五种基本投资策略，通过分析和比较，我们都已明白：“购买，持有+出租”是非专业投资者最适用、最有效的投资策略，而且也是众多地产投资专家最为推荐的方法，故我们就选用这一投资策略为大家分析一下如何在渥太华购置一套投资房。
为便于大家理解和实际应用，我这次采用最便于大家理解的案例讲解法，而且依然按照以往的区域划分方法----依然把大渥太华中心地区分为5个行政区域：Ottawa，Kanata，Nepean，Gloucester 和Orleans（这种划分方法不一定与市政的区域划分完全一致，只是便于我们查找和定位)，然后介绍每个行政区域的热点投资区域并配上一个实际投资案例----每一个案例都是客人实际买下的投资地产，让我们仔细看看每一个投资地产的实际收益情况，从而为您购置投资房提供最直接、有效的参照和指导：

1，Ottawa------作为大渥太华中心行政区的最老的行政区域，从地理范围上,大体是指横贯渥太华市区的417高速两侧的老城区，最东端在417高速与174高速的交汇点附近与Gloucester相邻，最西端在417高速与416高速的交汇点附近与Kanata毗邻，北边是渥太华河，南边在baselineRoad附近与Nepean接壤。

这片区域属于大渥太华行政区的中心老城区，区域内有众多优秀而又高尚的社区，其中不乏被众多投资客热捧的热点投资区域，如：渥太华大学周围的各个社区、卡尔顿大学附近的各个社区、丽都河以及丽都运河两侧的众多社区、417 高速两侧的众多社区、未来一到五年间即将开通轻轨的沿线社区等等都是不错的投资热点。位置优越是这些区域投资房的最大优势，但房子老旧、价格贵是这些热点区域房子的普遍缺点，故对于非专业的普通投资者，投资这些热点区域的房产，更多的收益是着眼于长期持有后地价的上涨，单纯看出租房产收益，一般都不是十分的理想。不过，这里为大家推荐一类在此区域具有较高出租收益的房产类型：多单元房----包含双单元房、三单元房、四单元房和多单元房，这类房产多集中在downtown及其周边的社区，位置非常优越，从而使房屋的出租使用率非常高（几乎可以达到0空置率）；但这类房子的房龄一般都较长，从三、五十年到一百多年的都有，整栋房产的价格一般较高（从50万到一两百万不等）但平均到每一个单元，和附近相同大小的townhouse或公寓房相比，价格还是很有吸引力，具体到租金收益，让我们看下面这个实例：

2017 年春天，一位客人在Dow's lake 附近购入一套三单元房，成交价65万整，除去所有的开支(地税、水、电、暖、保险和维护费用），第一年的纯收益是$28,558,客人自付35%的首付，65%从银行贷款，下图是还贷明细:

第一年毛收益=28558 （已除去所有的日常开支--地税、水、电、暖、保险和维护），

第一年贷款利息支出:872（每月的贷款利息）*12=10464

第一年纯收益=28558-10464=18094

第一年投入产出率= (25558-872*12）/ 227500=7.95%

随着还贷的进行，虽然每月的还款额不变，但其中本金的数额在慢慢增加，利息在慢慢减少，从而使投入产出率也在慢慢增长。至于长期持有后的地产增值，这里不做预估和计算。

对于一名非专业的地产投资者来说，稳健和持久的租金收入，再加上长期持有的地产增值，这次的投资应该是个不错的选择。目前这个客人已经在筹划购入第二套多单元房啦。

最后提一句：这些区域由于位置非常优越，故采用改造、翻新以及推倒重建这些策略的专业投资者较多。故希望居住在老市区居的朋友，可以考虑在这些区域购入品质优越的自主房:社区优良，地皮升值的潜力较大，当然价格也会比较昂贵。

2，Kanata-----曾是渥太华西部的卫星城市，2001年正式并入大渥太华行政区，成为渥太华的一个区。这个区是加拿大，乃至北美都很出名的高新技术开发区，由于这里积聚了众多大大小小的高科技公司，从而使Kanata成为Ottawa 受教育水平最高的卫星城市，也是Ottawa 平均家庭收入最高的卫星城市。这里分布着众多的知名小学和中学（请参考我以前有关Ottawa 中小学学区房的文章），从而使这里成为众多投资客钟爱的投资热点区域，也使这里的房价一路上扬，成为渥太华卫星城区中平均房价最高的卫星城区。

首先，Kanata中心区域-----Kanata Lake，以生活方便、社区优良和学区优异而成为kanata 最热的投资区域，其次，Kanata 北部的Morgan's Grant 也因紧邻高科技园区、环境优美，学区优异而紧随其后，再者，就是417高速以南的Kanata South: 其中的Katimavik Hazeldean是417高速南侧的一片、和北侧的Kanata Lake 一起发展起来的的成熟社区，具有和Kanata Lake一样的环境和优秀的学校。再往南和西（stittsville)是近些年发展起来的新兴社区，也依托Kanata的居民受教育水平高、收入高而成为地产投资者的新宠。

这里我们举一个Kanata南部新区的一个例子：16年一位客户在Kanata的最南端的新区以28万的价格购入一套三层把边的新townhouse, 付35%的首付，每月收租金1360加元，具体还贷情况如下表：

第一年毛收益=1360*12=16320，

第一年总支出:361（每月的贷款利息）*12 + 2358（地税)+693（保险）=7383，

第一年纯收益=16320-7383=8937.

第一年投入产出率= 8937/ 98000=9.12%

随着还贷的进行，虽然每月的还款额不变，但其中本金的数额在慢慢增加，利息在慢慢减少，从而使投入产出率也在慢慢增长。至于长期持有后的地产增值，这里不做预估和计算。

Kanata的中部和北部比南部更抢手一些，整体的投资回报率都很不错。总而言之，整个Kanata都是投资房产的热点区域，而且随着IT行业的不断发展，以及相关联邦政府部门的迁入，这里的房产价格继续走高的可能性非常大。

3，Nepean----作为距离渥太华最近的一个卫星城市，也是2001年正式并入大渥太华行政区，成为渥太华的一个区。这里Nepean因为地域广阔、交通便利、生活环境优越而得到众多市民的追捧和喜爱.

整个Nepean坐落在Ottawa的南面，可以分为新旧两个城区：
一，Baseline两侧、以及hunt club road两侧的Nepean老市区，房子从百年老宅到刚刚建成几年的新宅错落分布，形成众多房产投资的热点区域，，其中以baseline两侧社区、hunt club 两侧社区、以及其中的阿冈昆学院周围社区、south key周围社区最为出名，Nepean老城区已经是众多房产投资者的首选之地。
二，以Barrhaven为中心的Nepean的新城区，作为近20年Ottawa政府重点开发的高密度住宅区，经过这些年的开发和完善，已经成为众多Ottawa家庭的首选安居之地：社区优良、交通方便、居民素养高、学区优异等等优势使这片年轻的城区很快进入众多投资客的视野---高品质租客充足而且稳定，地产长期持有的增值明显、地产交易活跃是目前活跃在Barrhaven众多投资客的共识。这里我们在Nepean新旧两区各选一个例子：

1，Nepean老城区-----2017年春天在阿岗昆学院附近以46.5万购进一套有5个卧室的平房（内部已全部翻新），首付30%，2.49%的贷款利率；每月租金收入600*4+500*1+80*2（2 两个停车位）=3060加元，一年的水费：746加元；一年的天然气费：1465加元；一年的电费：2640加元，地税：4057加元，因为此房用于学生分租，保险费较高--2183加元。

第一年毛收益=3060*12=36720，

第一年总支出:746（水）+1465（气)+2640(电）+672（每月的贷款利息）*12 + 4057（地税)+2183（保险）+ 2000（维护及其他杂费）=21155，

第一年纯收益=36720-21155=15565.

第一年投入产出率= 15565/ 139500=11.16%

2，Nepean新城区----2018年二月一位客人在barrhaven新区的中心地带以42.3万的价格抢购到一套单车库小独立屋，18年5月交房，35%首付，2.69%的贷款利率，虽然目前尚未交房，但已经与一对年轻夫妇签订了一年的租赁合同：6月1日起租，月租2000加元，还贷及投资回报数据如下：

第一年毛收益=2000*12=24000，

第一年总支出:613（每月的贷款利息）*12 + 4063（地税)+803（保险）=12222，

第一年纯收益=24000-12222=11778.

第一年投入产出率= 11778/ 148050=7.95%

从以上两个例子可以看出：Nepean新旧城区的投资房都有不错的投资回报，而且随着时间的推移，Nepean新旧两区的房价也在不断走高，长期持有，也会有不错的增值预期。

4，Gloucester---是位于Ottawa、Nepean 和Orleans中间的一片狭长的区域,1981年成为Ottawa的一个卫星城市，2001年正式合并为Ottawa的一个区，它最初的地理范围是东起St.Laurent Blvd,西边以大片绿地与Orleans相隔，北至Ottawa River, 南边一直到Manotick.

在Gloucester, 我们华人朋友比较喜欢的投资区域主要集中在北、南两端的两个区域：

1，北边就是St.Laurent Blvd 以东的大片区域（以Montreal road 两侧和St.Laurent shopping center周围的众多社区为主)。这个区域和前面讲过的Ottawa的老市区情况基本相似：位置优越，但房子较老旧，房价较高，购入多单元房是不错的投资选择，同时，采用改造、翻新以及推倒重建这些策略的专业投资者较多。投资案例请参阅前面Ottawa的投资案例。

另外还有即将开通的轻轨在Gloucester增设的三个站点：St-Laurent Station,Cyville station and Blair station,随着Confederation Line开通的日益临近，这三个车站周围的房产价格也在不断攀升之中。

2，南边就是Gloucester南端的riverside south 和Manotick----这个区域可能将是未来5年Ottawa最具成长性的区域:

先说Riverside South: 自从2016年Rideau River 上联接Barrhaven和Riverside South的大铁桥的顺利通车，已经强有力地推动Riverside south 社区房价的不断上扬; 到2023年轻轨的Trillium Line将继续向南延伸到riverside south,这势必会将riverside south 房价拉升到一个新的高度，故围绕轻轨南端两个站点，各个开发商已经开始陆陆续续布局开发----车站左侧的riverside south 、车站右侧的Blossom park 和Findlay creek 都是不错的位置哟，聪明的投资客也已开始择时购入合适的地产。

riverside south的投资案例和Barrhaven基本相似，和Barrhaven 相比，Riverside south 只是少了几所排名靠前的小学和中学，但随着时间的推移，大批高素养家庭的涌入，名校的出现只是时间的问题。我们在将来的轻轨站两侧各选一个案例供大家参考：

1，2017年1月一位客人以34.8万在riversde south购入一套三卧室单车库townhouse,首付35%；3月底交房后租给一对年轻夫妇，1750加元/月， 地税：3096/2017年，还贷及投资回报数据如下：

第一年毛收益=1750*12=21000

第一年总支出:458（每月的贷款利息）*12 + 3096（地税)+615（保险）=9207

第一年纯收益=21000-9207=11793

第一年投入产出率= 11793/121800=9.68%

2，另一位朋友2017年6月在findlay Creek 购入一套townhouse，价格37.9万加元，首付35%，8月1日租出，每月租金1800加元， 地税：3267/年，还贷及投资回报数据如下：

第一年毛收益=1800*12=21600

第一年总支出:498（每月的贷款利息）*12 + 3267（地税)+706（保险）=9949

第一年纯收益=21600-9949=11651

第一年投入产出率= 11651/132650=8.78%


再说说Manotick,这个距离Ottawa最近的小镇可能要迎来它的新时代-----Ottawa最豪华的社区已经在这里初具规模。想住豪宅、尽享田园风情的朋友应该多了解这个区域。

5, Orleans---是Ottawa 东边的一个卫星城市，有174号高速，Innes Road ，Montreal Road 三条交通要道与Ottawa相连。Orleans是一个讲法语的居民较多的城市，随着近一二十年的开发和完善，Orleans已经发展成一座功能齐全、设施完备的新型城市，同时也形成了几个重点的房地产投资热点区域，其中备受我们华人朋友关注的是Place D'Orleans shopping centre周围、174高速沿线、以及Innes road两侧靠近市中心的部分社区。再者，2023年轻轨的confederation Line 将延伸到Orleans,将有5个站点设在Orleans, 这5个站点周围也必将是投资者关注的热点。

Orleans目前的房价较Kanata略低，和Barrhave、riverside south

的房价不相上下，租金水平也和两者相似，故具体投资案例可以参考前面的案例，投资回报率也基本相当。


看到这么多适合投资的热点区域，您是不是有点按捺不住、跃跃欲试啦，拿起电话，打给您最值得信任的专业地产经纪----丁剑，他用他的专业和真诚为您的投资保驾护航！

 

[丁剑]

多套房投资方略 ----房地产投资三部曲之三
原创： 丁剑 安居在渥京
看过我的房地产投资三部曲前两篇的朋友，已经知道：作为专业地产投资人，有5种市场投资策略可以考虑和使用（三部曲之一）；同时，在渥太华有众多的投资热点区域可以选择（三部曲之二），每个投资者可以根据自己的资金情况和投资喜好进行投资。接下来，我们将讨论更高层次的的投资方略----如何拥有多套投资房。

由于这篇文章的内容更多的侧重于房贷和资本运作，我深知自己几年来在地产投资方面实践和学习的经验和知识是远远不够的，故我半年来围绕这个专题拜访了多位房贷专家，与各位专家进行了深入、周密的讨论，并参阅了很多地产投资方面的文章，其中，来自多伦多BMO的资深贷款经理---王红雨先生的多篇文章给我很多的启示和帮助，尤其是他在尼亚加拉华商会主办的2018财商论坛上的演讲，为我这篇文章的成文提供了很多的思路和指引。这里一并谢过。

拥有多套投资房，实现提早退休和财务自由----是众多房产投资者的终极目标。也有不少朋友说拥有和管理一套出租房已是不容易的事情，拥有和管理多套投资房一定是难上加难，实际情况是如何哪?为了深入浅出的讲明白这个议题，让我们从多套房投资者必须满足的三个条件说起:

一，稳定而且连续的家庭年收入：
大家都知道买房子的要诀是“Location,location,location", 那么成功拿到房屋贷款的要诀就是"income,income,income",故想要成为多套房的投资人，保持稳定的收入是第一要任，那您一定会问：需要保持多少稳定的收入才能考虑投资多套地产哪?渥太华2018年的平均成交房价在35万左右，而因投入产出率高而受广大房产投资者青睐的房产的价格主要集中在30万到50万之间的房产，我们取40万作为一个标准价格，30% 的首付--12万，您需要贷款28万，而按照目前银行的贷款审批标准---单笔贷款金额是年收入的5倍，故您需要至少有5.6万加元的年收入，银行才考虑贷给您28万的贷款。

故总而言之，“有收入，才有房贷！”要想快速拥有多套投资房，您需要满足的第一个条件就是：稳定而且连续的家庭年收入至少在5.6万以上。（注：这里的家庭年收入都是指税前收入）。

二，尽可能少的家庭坏债务：
债务由好债务和坏债务之分，我们的目标就是帮大家扛起尽可能多的好债务，丢掉尽可能多的坏债务：

好债务----有别人帮着扛的债务就是好债务，主要是指投资房的按揭贷款，因为有租客在帮着还贷款，所以是好债务。好债务不但不会影响贷款人的贷款额度，反而会帮助借款人拿到更大的贷款金额，这一点对多套房投资人尤其重要---因为单笔房贷的最大金额与收入和坏债务直接相关，而多套房贷款的总金额是与收入和好债务两个因素相关。这也是我们可以帮助大家快速拥有多套投资房的要诀之一。

坏债务----自己扛的债务都是坏债务，这些债务都需要用自己的税后收入来偿还，常见的坏债务包括：自住房贷款月供，自住房的地税月供，自住房公寓管理费月供，每月自住房取暖费；以及所有消费贷款的月供，包括汽车贷款月供，学生贷款月供，以及信用卡消费额的3%。

每100元坏债务的月供，大约降低借款能力2.5万（这就是400元的车贷会让您的贷款额度下降10万的原因）。故要想快速拥有多套投资房，除了努力提高收入，第二就是尽快减少自己的坏债务！

三，来源清晰的首付款:

银行规定，对于所有以投资为目的的房屋贷款，首付款比例最低20%，故投资房产之前，准备至少20%的首付款也是必不可少的前提条件。买房前至少提前一个月将钱转入加拿大的银行户口，以便银行可以确认这笔大额入账的清晰来源。
这里有一点需要那些目前已经拥有一套自住房的地产投资人注意-----
现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款！

准备好上面的三个条件，我们就来具体地讲讲如何拥有多套投资房：

PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell.

这里首先解释一下“加按/Refinance”这一个专业术语---中文翻译成“加按”---就是指此时此刻，用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。加按就是从房产中将以前投入到房子中的钱以及增值的部分拿出来，一方面，通过加按，可以把资金杠杆加大，把还款期拉回25年或更长，使被房子占压的资金重新流动起来，从而实现提高资金周转率和杠杆效用；另一方面，通过加按取出的钱可以做进一步的投资，产生更大的复利效应。请大家记住：贷款越多，自有资金的使用效率越高，只要有可能就加按，加按一次资金使用效率就提升一次。

这里需要注意一点：您现有的房子的价格涨了，但如果您现在没有收入，是不能完成加按的！也就是说：如果想持续加按，即，每5-6年加按一次，必须保持良好收入水平！

讲完“加按/Refinance "，我们就可以顺畅地为大家介绍PHRESE多套地产投资法啦，为便于大家理解和实际操作，我们仍然使用案例讲解法：

投资人老王，家庭年收入一直稳定在6万以上，2013年以35万的价格购入（Purchase）一套单车库新独立屋A用于出租，首付7万，贷款28万，每年的租金恰好可以支付每年的贷款月供、地税和简单的维护，持有（Hold） 5年，2018年，房子的市场价格涨到40万，老王到银行申请加按(Refinance），重新贷款80%---32万，老王计划对这套房子A继续持有，5年后继续加按；同时用重新贷到的32万，减去房子A目前剩余的23万贷款，实际到手9万，作为首付买进一套50万左右的投资房B，并开始重复买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按这一过程，这样坚持下去，不断将买进的每一个房子按期加按，用每次加按取出的钱去买C,D,E,F.G,H...........即可。退休的时候，老王可能拥有十套投资房，卖掉其中的3套，套现的钱用于加速偿还其余7套投资房的本金，并主动降低月供，让这7套房产生正现金流，安全退休。

通过上面这个例子，大家都对PHRESE多套地产投资法都有了一个直观的认识，这里再重点重复和强调几点：
1，如果您现在有一套基本还清贷款的自住房，请注意：现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款，务必好好利用！
2，保持工作收入，即，一定要有地产投资以外的稳定收入，主要是用于加按时银行贷款申请；
3，保持自住房贷款最低，如果自住房已没有贷款，就可以大踏步地做地产投资啦。
4，PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell，多套房投资理论和实践，其实非常简单，只要不犯错误，家庭收入6万，35岁开始使用这个方法，65岁退休时拥有10套投资房，完全有可能。但简单并不是容易，这需要投资者坚定的投资信念和坚持不懈的努力！

每个投资者的具体财务状况各有不同，具体规划和行动之前，拿起您手中的电话，打给地产经纪----丁剑，让我为您的地产投资保驾护航吧。

 

[丁剑]

渥太华的好学区究竟在哪里? (高中部分）
原创： 丁剑.安居在渥京 安居在渥京 3月7日

在大多数的地产买卖中，无论是买家，还是卖家，都在关注和强调“学区”这一因素。所谓“学区"，通常是指一所学校的招生区域。一般名声好、历年排名靠前的学校的招生区域内的房产都属于大家普遍认可的"学区房"，这类房子由于附近有一所或几所好的学校而得到众多家庭的关注和追捧。那么，渥太华都有哪些好学校及其相对应的好学区哪？

作为一名专业的地产经纪，在日常的房产交易中，我一直认为“学区”是一个非常值得关注的因素:“学区房不单单是可以让房主的孩子可以顺利进入自己理想的学校，而且在以后的房产增值和二次转卖中都会产生长远影响”。故此，我这里就以2017年安省中学排名作为依据，为大家梳理一下大渥太华地区（安省部分）的学区分布。为了便于大家确认位置和选择，这里把大渥太华按照这次排名使用的区域分为如下5个区：Ottawa，Nepean，Kanata(包括 Dunrobin和Stittsville），Orleans和Gloucester，让我们对每一个市政区域内的排名靠前的公立中学分别介绍如下：

一，OTTAWA:

在Ottawa的行政区域中，共有20所公立高中。其中在全安省747所公立高中2017年学校排名中排在前100位的有5所学校，排在前200位的共有6所学校:

1，École secondaire publique De LaSalle是一所位于ottawa市中心--lowertown的百年老校(建校168年），整体教育水准非常高，尤其以艺术和体育见长。在安省七百多所公立高中排名中，2017年排名33位。近五年综合排名第22位，在所有大渥太华地区的高中里也是名列前茅，具体学校信息可以登录学校网站：https://www.delasalle.ca/

2，Nepean high shool, 是一所位于Ottawa市区西部的一所优秀的公立高中，建校近100年啦，周围的社区非常高尚，它旁边的一所小学也非常出色哟---- Broadview Public School，高尚的社区和优质的小学都保证了该校一直都有最优质的生源。在安省七百多所公立高中排名中，2017年的综合排名39位。在所有大渥太华地区的高中里同样是名列前茅，具体学校信息可以登录学校网站：https://nepeanhs.ocdsb.ca/our_school.


3，Lisgar Collegiate Institute 是一所位于Ottawa city hall旁边的老牌高中，建校已有175年，是ottawa 最负盛名的高中之一，该校的学生80%都是English gifted program（天才班) 的学生，从而保证了该校一直以来的优质和领先。在安省七百多所公立高中排名中，2017年的综合排名59位，在所有大渥太华地区的高中里一直处于前十位。具体学校信息可以登录学校网站：http://lisgarci.ocdsb.ca/


4，Canterbury High School是一所位于ottawa东南部的一所非常有特色的高中，以音乐、艺术为特长，每年都为众多世界知名的音乐艺术高校输送大批优秀的音乐艺术特长生。在安省七百多所公立高中排名中，2017年的综合排名97位。具体学校信息可以登录学校网站：https://canterburyhs.ocdsb.ca/


5，École secondaire catholiquePaul-Desmarais是位于Ottawa西南部stittsville 的一所久负盛名的法语天主教高中，想让孩子学习法语和天主教义的家长可以关注这个学校。在安省七百多所公立高中排名中，2017年的综合排名97位（并列）。具体学校信息可以登录学校网站：
http://paul-desmarais.ecolecatholique.ca/

6，Glebe Collegiate Institute 也是一所位于Ottawa老市区的老牌高中，建校也已近200年，同样是ottawa 最负盛名的高中之一，该校的French Immersion Gifted Program 和 ESL program非常出色，Glebe社区的优良生源保证了该校一直以来的优质和领先。在安省七百多所公立高中排名中，近五年的综合排名120位。具体学校信息可以登录学校网站：https://glebe.ocdsb.ca/home

二，Nepean：

Nepean是距离Ottawa最近的一个卫星城市，许多社区已经和Ottawa 的社区关联在一起，它的辖区内共有11所高中。其中在全安省的学校排名中近五年平均排名在前100位的有3所学校, 排名在前200位的共有5所学校:

1，John McCraeSecondary School是位于Nepean 的新兴城区---Barrhaven的一所非常优秀的学校，所在社区---Old Barrhaven以及周边的新兴社区较高的居民素养保证了该校有非常优质的生源，从而使这所高中一直以来都能在各种高中排名中有非常亮眼的表现。在安省七百多所公立高中排名中，2017年排名25位。近五年综合排名第22位。在所有大渥太华地区的高中里也属于名列前茅，具体学校信息可以登录学校网站：

https://johnmccraess.ocdsb.ca/our_school/school_profile

2，St. Joseph high school 也是位于Nepean 的新兴城区---New Barrhaven的一所非常优秀的学校，这所学校属于天主教的高中，在barrhavenshopping center的附近，方便整个Barrhaven的各个新旧社区的孩子入学。在安省七百多所高中排名中，2017年的综合排名43位。具体学校信息可以登录学校网站：http://sjh.ocsb.ca/


3，Longfields-Davidson Heights Secondary Schoolschool 也是位于Nepean的新兴城区---Barrhaven的一所非常优秀的学校，这所学校虽然建校时间不像Ottawa老市区的那些高中那么久远，但它随着Barrhaven城区的不断壮大而持续进步着，已经从十几年前的名不见经传发展到目前的渥太华名校。这所学校是渥太华第一所涵盖7年纪到12年纪的中学，它隔壁的小学--- Berrigan Elementary School.也很不错哟。在安省七百多所高中排名中，2017年的综合排名97位(并列）近五年综合排名第70位，具体学校信息可以登录学校网站：https://ldhss.ocdsb.ca/our_school/our_school/

三，Kanata(包括北边的Dunrobin和西南边的Stittsville）

Kanata是Ottawa 西边的一个卫星城市，有417 和carling Ave 两条交通要道与Ottawa相连。Kanata是加拿大最知名的高新技术区，世界知名的IT公司在这里都有研发中心或分支机构。从而使kanata 成为大ottawa地区居民教育水平最高的城区之一。这也为这里出现名校打下坚实的基础。随着Kanata城区的不断扩大，北面的Dunrobin以及西南面的Stittsville都已经和Kanana连成一个整体城区，在这个三位一体的城区里共有7所高中，全部都在安省七百多所高中排名中位居前100位。

1，West Carleton secondary school 是大渥太华地区所有中学中招生辖区最大的一所优秀高中，其招生辖区涵盖Dunrobin、kanata 北区和kanata 西区，该校在学术和体育两方面都非常出色，在安省七百多所高中排名中，2017年的综合排名17位。在所有大渥太华地区的高中里属于名列前茅，具体学校信息可以登录学校网站：https://westcarletonss.ocdsb.ca/home

2， Holy Trinity Catholic High School是Kanata 南部、417高速南边一所非常出色的天主教高中，与417高速北边的earl of march 齐名，为kanata 城区最富盛名的两所高中之一，在安省七百多所高中排名中，2017年的综合排名22位。在所有大渥太华地区的高中里属于名列前茅，具体学校信息可以登录学校网站：http://www.trinitycatholic.ca/.

3，Earl of March Secondary school 是包括华人家庭在内的众多新移民家庭最喜爱的优秀高中之一，尤其是得到理工和IT专业的家长和学生的喜爱。Kanata城区的房价普遍高于其他卫星城市，这所高中起到很重要的推动作用。在安省七百多所高中排名中，2017年的综合排名22位。具体学校信息可以登录学校网站：https://earlofmarchss.ocdsb.ca/

四，Orleans:

Orleans是Ottawa 东边的一个卫星城市，有17号高速，Innes Road ，Montreal Road 三条交通要道与Ottawa相连。Orleans是一个讲法语的居民较多的城市，随着近一二十年的开发和完善，Orleans已经发展成一座功能齐全、设施完备的新型城市。Orleans市区共有6所高中，其中2所在安省七百多所高中排名中位居前200位。

五，Gloucester:

Gloucester是位于Ottawa和Orleans中间的一个较小的区域，这里有大Ottawa地区排名第一的高中---colonel by secondary school, 每年都吸引着大批的优秀学生前来报考该校的IB Program。由于该校的IB项目中的每个学生都是经过严格的考试而筛选出来的优等生，从而使该校一直以来都保持着绝对的学术优势。该区共有6所公立高中，以colonel by secondaryschool最为出色，在安省七百多所高中排名中，近五年的综合排名2位。具体学校信息可以登录学校网站：http://www.colonelby.com/。

介绍完这些让人喜爱的高中，下面附有部分高中学区边界图的相关链接，大家在选中自己喜欢的学校后，就可以考虑在哪里购置心仪的学区房啦。

https://ocdsb.ss13.sharpschool.com/cms/one.aspx?portalId=55478&pageId=187402


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[丁剑]

渥太华的好学区究竟在哪里? (小学部分）
原创： 丁剑 安居在渥京 3月10日
有关渥太华高中学区的文章发表当天，就有很多的朋友问我是否有关于渥太华小学学区的系统介绍，我深知我们华人家庭对孩子教育的重视，同时也希望为大家在选购房产时提供更专业的指导和资讯，故马上整理相关资料、理出大纲，开始撰写渥太华好学区的第二篇-----小学部分：

针对小学学区和高中学区的选择:从教育的角度看，我认为高中学区的选择更重要，高中是加拿大学生进入紧张学习生活的开始阶段，好的高中会让学生在这个阶段培养出好的学习习惯和进取精神，同时为大学教育打下坚实的知识基础；而从房产投资的角度看，小学学区和高中学区则是同等重要的影响因素----无论是小学的优劣，还是中学的好坏，都从一个侧面反映出学校周围社区居民素养的高低以及社区优良与否。好学校的周围大都是居民素养高、家长注重孩子教育的优良社区。一般好的小学和高中都会在相同和相近的社区，故选择好学校周围去购置房产，不但可以解决孩子上学的问题，同时也为将来房产的增值做好铺垫。

书归正传，开始讨论渥太华小学的学区分布，我们依然按照第一篇的分区来分别介绍大渥太华地区的优秀小学：Ottawa，Nepean(包含Barrhaven,Manotick 和riverside south),Kanata(包含dunrobin 和stittsville)，Orleans，和Gloucester:

一，Ottawa:

在Ottawa的行政区域内，共有80所公立小学，均匀地分布在市区的各个社区，其中在全安省3064所公立小学2017年学校排名中排在前500位的有12所学校,由于数量较多，这里不做一一介绍，请大家除了关注表格中的排名和评分，可以关注最后两列的学校所在社区和就近的高中。

二，Nepean：

Nepean辖区共有29所公立小学，其中不乏耀眼的明星学校：在全安省3064所公立小学2017年学校排名中排在前500位的有7所学校, 全省排名第一的小学就在这里哟。

三，Kanata(包含dunrobin 和stittsville):

Kanata辖区共有21所公立小学，明星学校也不少：在全安省3064所公立小学2017年学校排名中排在前500位的有12所学校：

四, Orleans:

Orleans是Ottawa 东边的一个卫星城市，有17号高速，Innes Road ，Montreal Road 三条交通要道与Ottawa相连。Orleans是一个讲法语的居民较多的城市，随着近一二十年的开发和完善，Orleans已经发展成一座功能齐全、设施完备的新型城市。Orleans市区共有22所公立小学，在全安省3064所公立小学2017年学校排名中排在前500位的有8所学校：

五， Glocester:

Gloucester是位于Ottawa和Orleans中间的一个较小的区域，市区共有18所公立小学，在全安省3064所公立小学2017年学校排名中排在前500位的有2所学校：

（特别提示：各个表格中的附近高中---只是地理位置上与该小学相近，是否可以同时进入心宜的小学和高中，还需要进一步的咨询学校和教委，文章底部的延伸阅读有这篇文章的姊妹篇--渥太华的好学区究竟在哪里? (高中部分），感兴趣的朋友可以同时参阅。)

介绍完这些让人喜爱的小学，下面附有部分小学的学区边界图的相关链接，大家在选中自己喜欢的学校后，就可以考虑在哪里购置心仪的学区房啦。

https://ocdsb.ss13.sharpschool.com/cms/one.aspx?portalId=55478&pageId=186999


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[丁剑]

Ottawa 和Gatineau两市的房产差异对比
原创： 丁剑 安居在渥京 2018年1月29日
静静的渥太华河从安大略省和魁北克省之间蜿蜒流过，将加拿大的首都地区一分为二：河北岸是隶属魁北克省的Gatineau市，河南岸是隶属安大略省的Ottawa 市，两者共同组成加拿大的首都地区。两座城市虽然只有一河之隔，但由于两省社会文化的差异，两岸的地产各有不同的特点。因此我们常常会遇到客户问到这样的问题：一河之隔的两座城市，应该选择在哪个城市买房自住或投资呢？

下面就让我们简单地归纳河两岸房地产市场的差异及其优缺点：
Gatineau

优点：1，房价便宜，总体房价比河南岸的Ottawa低30%左右；价值在50万以上的房产，占地面积和周围环境会比安省同样价值的房子好很多。

2，家庭用水是免费的，这样一年可以节约400刀左右。

3，魁省针对孩子的福利比安省好一些，故孩子较多的家庭会拿到数量不等的补贴。

4，新移民居住在Gatineau,参加由政府出资开办的法语培训班，可以拿到数量不等的津贴。

5. Gatineau的车辆保险比渥太华便宜很多

缺点：1，从这些年的市场来看，Gatineau的房价涨幅较小；

2，住在Gatineau的家庭，按照魁省的法规，如果您的母语不是英语，孩子是需要进法语学校就读，英语只能是第二语言。

3，魁省的个人收入税较安省要高，

4，Gatineau要比渥太华小，受华人喜爱的优良社区数量不多。华人一般比较偏爱Aylmer-Hull两个都市社区，离渥太华市中心较近。


Ottawa

优点：1，受大家喜爱的优良社区数量较多，Westboro、downtown、Glebe、Dow'slake、civic hospital、Island park, Rockcliffe park等等一些地处老市区的优良社区可以满足喜欢住在老市区的朋友的各种需要；还有周围的卫星城---Kanata、Nepean（包括barrhaven) 和Orleans，都有众多可供大家挑选的优良社区。

2，Ottawa的房价涨幅高于Gatineau。

3，家庭税负较魁省较轻。

4，孩子上学可以自由选择英语班、法语班或双语班。

5. Ottawa的整体市政服务和投入略好于Gatineau.

缺点：1，房价较Gatineau贵出不少。且面对好房源，竞争者也会更多。

2，选住在离市区较远的社区，每天的通勤时间略长。



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[丁剑]

如何购买一套合适的出租房产
原创： 丁剑 安居在渥京 2018年1月24日

您是否正在考虑购买一套合适的房产用于出租，但又苦于不知道如何开始？您可能认为只有多伦多、蒙特利尔和温哥华这样的大城市才有这样的投资机会，不，在我们渥太华也有很多这样的投资商机。

作为地产投资者，您首先要关注的是当地坚实的经济状况、稳定的就业率以及当地新盘供应量，这些因素形成了整个房屋出租市场的大环境；除了这些，您还需要了解当地出租房屋的空置率，这些信息都可以从(Canada Mortgage and Housing Corp..CMHC)定期发布的房屋租赁市场调查报告中获取。不断提升的空置率意味着当前市场上的出租房源在不断增加，租客拥有更多的选择；不断下降的空置率表明当前市场上的出租房源趋紧，这时您的房源将有更高的市场需求，您可以获取更高的租金回报。通常在渥太华，5%--10%的空置率是一个平衡区间----说明市场上出租房屋的供求是相对平衡的。如果一个房屋的空置率低于5%，说明它可以为投资者带来很稳定的租金收益。

在了解了以上大环境的信息之后，投资者需要完成以下三个步骤：

1，设定投资策略：获取和运作一个投资地产与购买一栋自住房有很大的不同。投资房产最常用的策略是“购买、持有和出租（buy,hold and rent)”,采用这个策略的终极目标是购进地产的租金收入一定要等于或大于您的还贷金额+地税。

对于投资性地产，贷款公司或银行都会要求投资者至少支付20%的首付款。但当投资者的负债率较高、信用评分较低或收入较低时，则需要支付较高比例的首付款，当然，这也意味着您在将来还款时，每次的还款额度也会比较低---有较小的还款压力。

2，选择、购买合适的投资地产：市场调查是必不可少的过程：目标地产所在社区的居民平均收入状况、受教育水平、租赁房屋的占比、社区人口数量，租客来源以及该社区房屋的增值状况等等。除此之外，还要考虑目标地产附近的通勤条件、学校、商场等等一些功能配备情况，您不但要考虑是否可以吸引到更多的租客，而且也要考虑目标地产对潜在的卖家是否有足够的吸引力，因为您也要对将来可以以更高的价格和更快的速度出售地产做好准备。

3，设定合适的租金：您一定要设定一个“合适”的租金---要确保产生正的现金流，但又不能高于市场平均租金水平。您可以通过查看报纸、网站上的租赁广告，通过与相似的出租地产进行对比，来确定一个合适的租金数额，当然，您也可以查阅省、市级的租赁市场数据库，别忘了，还有CMHC的租赁市场报告哟。

还有，选购投资房，很多人都会首选市中心的地产，因为这些地产因其地理位置的优越，吸引着众多的租客，这类房子的空置率一般都非常低，但也正是因为这些原因，使这类房子的价格一直居高不下，从而使实现“正现金流”这一目标有些许的困难，

最后提一句：购买投资房，聘用一位认真负责的经纪是个不错的选择，一则您需要的所有信息，经纪这里都有；二则，毕竟买卖房产是经纪的专业，一定胜过您自己操作。

 

[丁剑]

服务客户，成功自己---房产交易中的6大误区解析
原创： 丁剑 安居在渥京 2018年1月22日

日常工作中，经常看到很多客户在“地产交易中，客户与地产经纪应该如何配合与协作？”这一问题存在很多认知上的误区，而导致许多的想法和做法都是对客户本身无益的，故我希望通过这篇小文章做一些宣教和科普，让每一个客户都可以用最正确的方式、方法进行房产交易和投资，最大程度的保护自身利益：

第一大误区：买家（buyer）直接找卖家经纪（listing agent）进行房屋的购买，买家认为自己没有买家经纪（co-operationagent)，这样卖家（seller）则无需支付买家经纪的佣金，故可以让卖家给予更多价格上的优惠。
误区解读：
首先，作为为买家服务的经纪（co-operation agent)，是不需要自己的客户(即买家Buyer)向自己支付服务佣金的，除非双方提前有约定，买家经纪的佣金是由卖家（seller）支付的。故买家经纪为自己的客户选购地产提供的是免费服务。

其次，卖家(seller)，由其专业地产经纪（listing agent)为其提供专业的知识和全面的市场信息；而一个不用经纪的买家（buyer)，既无专业知识，也无相关的市场信息，您觉得买家有多大可能可以讨得一个真正的好价钱？

再次, 有些朋友认为自己不用经纪，而是直接找卖家经纪（listingagent）进行房屋的购买，可以让卖家给予更多地折扣——这是一个最大的误区：卖家(seller)在与自己的经纪（listing agent）签订卖房协议时，已在协议中注明所有佣金必须至少50%支付给买方经纪（co-operation agent)，以保证有充足的买方经纪向自己的客户推荐所卖地产。故如果您自己不用经纪，而是直接找卖家经纪（listing agent）买房，您没有任何经验和相关法律文件，多半会由卖方经纪（listing agent）为您填写offer等相关文件，一旦卖方经纪为您提供了这些服务，买卖双方经纪的佣金都会被卖方经纪一人独得，而且在这种情况下，卖方经纪(listing agent)代表的是卖家的利益，并不代表买家的利益，故由卖家经纪替您做的offer等文件绝不能确保可以完全保护您(buyer)的交易安全和利益，这样，买家不但省不下钱，更可怕的是买家的交易安全和利益一直处于毫无保护的境地，是应该极力避免的状况。

第二大误区：遇到卖家不用经纪而在自卖的地产，有些买家认为这是不用经纪自己出手的好时机。

在实际工作中，有时也会遇到这样的买家（buyer）: 看到可心的房子是卖家（seller）在自卖，就通知自己的经纪:这是一个自卖房，为了讨得一个好价格，希望经纪退出，由买家（buyer）自己与卖家谈判完成交易。
误区解读：
首先，在房产交易的过程中，买卖双方经纪都负有向客户和公众披露目标地产相关信息的职责，并有双方地产公司保留交易记录十年，以后出现任何问题，客户都可以到公司调取相关交易记录，这也是市场上97%以上的房屋都是通过经纪完成的原因。而对于自卖房，由于无法确保目标地产信息的完整披露和保存，故地产经纪一般不会首先推荐这类自卖房，以免以后出现因信息披露不完整而为客户和自己带来隐患和麻烦。

其次，由于选择自卖房产的卖家，大都对自己的房产非常自信，认为是容易售出的地产，而他们又没有相应的市场信息和经验，大都会出现定价过高的情况，而且这样的卖家也是最难被说服愿意降低价格的一类卖家，故面对这样一个较高的定价，买家自己去与卖家谈判，双方都缺乏最基本的市场信息和经验，最终拿到一个好价格的几率到底有几分?不得而知，不过，由于不用经纪而把房子买贵了的听闻倒是时有耳闻。

还有，这类卖家由于不受行业规则的规管，在他们面对每一买家时，大都会建议买家甩开经纪来与他自行交易，这样他不但可以省下买家经纪的佣金，更多是他们不想让自己处于谈判的劣势。

当卖家不雇佣经纪时，是买家最应该带着经纪去买房的最好时机，因为面对一个非专业卖家，请一个专业经纪来为自己提供最专业的知识、经验和最及时的市场信息，从而有理有据地在谈判中为买家拿到最有利的成交价格。

第三大误区：同时聘请多个经纪为自己服务，认为这样可以增加自己找到合适房子的效率和机会。
误区解读：
这与上面两类客户不愿雇佣经纪的买家恰恰相反，他们深知购买房产聘用经纪的必要性，故同时联系两个甚至多个经纪同时为自己搜索合适的房源。这样真的可以提高找到合适房子的效率和机会吗？答案是：不能！

客户有绝对的权利来选择自己满意的地产经纪，但要避免同时使用几个经纪的服务，由于每个经纪所拥有的房产信息都是来源于地产协会，故每一个经纪所能搜索到的房源信息都是一样的，不同的就是各个经纪的工作方法和认真负责的程度，故买家只需要选定一个认真负责的经纪，就可以为您提供详细全面的信息，同时使用多个地产经纪并不能对快捷准确的完成交易有任何帮助，反倒会被众多经纪同行所避讳——虽然经纪提供的是免费服务，但并不是无成本的服务，每个房源信息都是花了时间、精力和金钱得来的，每次陪客户看房的平均成本至少都在$200／次以上。故在这里诚挚地提醒客户朋友:请确定一位能为自己全心全意服务的地产经纪为您服务，千万不要同时使用多个地产经纪的服务，这样的行为可能会为自己带来很多意想不到的麻烦和损失（这也是地产行业大部分纠纷的主要原因之一)。

第四大误区：到开发商的售楼处买新房，不需要经纪的服务。
误区解读：
1,买新房需要用经纪吗？——在一个城市，一般都会有多个开发商在开发新盘，而每个开发商又会同时在多个社区和地点开发不同的楼盘，这样一来，在一个城市可供选择的新盘都会多达几十处，甚至上百处，而作为这个行业的从业人员，是对各个开发商及其房屋品质和风格最了解的一群专业人士，购买新房时有这样一个专业人士在身边，一定会为您一生中最大的投资保驾护航；2,谈完经纪的服务，第二个就谈谈大家都关心的佣金：一般开发商对由经纪介绍来的客户，会向经纪支付0.5%—1%左右的佣金。有些朋友认为由经纪带去买新房会降低自己与开发商讨价还价的空间，这又是一个误区：到新盘售楼处买新房，就像到商场超市买东西，基本上是没有讨价还价的机会，尤其是大型开发商，各个开发商针对客户的讨价要求，一般会准备一个规范的bonus list作为回应客户的工具，也是用来吸引客户的方法。开发商仅仅会对二次购买的客户会有0.5%—1%不等的优惠。故由经纪带您去买新房，不会影响到您买房时与开发商讨价还价的空间。

第五大误区：有些华人客户认为选用老外经纪比选用华人经纪更可靠，更专业？

误区解读：
1，每一个持牌的地产经纪都是经过系统的学习和严格的考核而获得执照，故从专业知识上比，各个族裔的经纪应该没有太大的差别。差别应该更多的集中在工作技巧和敬业精神上。

2，每个族裔中都有非常出色的地产经纪，当然华人经纪也不例外。而对于华人客户，我更建议大家首先选用华人经纪，基于同胞之间的相互扶持这一点不用多说，单单从客户利益最大化的角度来说，优秀的华人经纪可以为华人客户带来更多的方便和益处：

首先，语言沟通上的便利，让客户可以100%准确地表达自己的想法、正确无误地听取经纪给出的所有专业意见。

其次，只要选对认真负责的经纪，在价格谈判过程中，华人经纪会更有经验，也会更积极主动。很多以往使用过西人经纪和华人经纪的客人都会有比较上的感觉：华人经纪更愿意在广泛收集信息的基础上，更积极主动的为客户争取尽可能大的利益，这可能是和西人相比，华人有更多讨价还价的习惯吧。

再次，华人经纪的主要服务对象是华人社区，这使得每一个华人经纪都必须非常关注自己在华人社区的口碑，故在这种压力下，努力服务好每一位华人客户就是每一位华人经纪的工作准则，而西人经纪则没有这一份压力。

第六大误区：有些客户选择经纪时，以经纪是否向客户提供返佣作为选择标准。

买卖房产是一项专业性非常强的业务，99%以上客户的买卖都属于非专家性交易，而地产买卖又是每位客户最大额度的投资，故选用一位能够全心全意为客户服务的优秀经纪至关重要。而现实情况是：

1，返佣是有违行业公平竞争原则的行为，会严重损害经纪的口碑，故但凡业绩优异的优秀经纪都不会以返佣的方式来招揽客户，优秀的经纪都会以自己100%的优质服务来换取客户的支持和信任，而这种100%的全心全意的服务也是对客户最重要的需求。

2，采取返佣方式招揽客户的经纪，大多是业绩欠佳、无法用优质的服务换取客户的信任和支持的少数人。打折的收费，换来的一定是打折的服务。面对一生中为数不多的几次大的投资和交易，是拿到区区一两千元的返佣重要？还是在一位实力强劲的专业经纪的帮助下，安全、有效、经济地完成交易更重要哪？

以上解读，也许会有朋友认为我是在为地产经纪做宣传、说好话，其实不然，我解读这些误区，最根本的目标是让客户在今后的地产交易中更明白、更满意!因为对于地产经纪而言，永远是“客户满意了，我们才可以成功!"。

 

[丁剑]

准备好贷款再看房的必要性
原创： 丁剑 安居在渥京 2017年1月20日

日常工作中时常遇到一些“没有规划好自己的房屋贷款而就直接要求看房、下offer”的客户，这些客户多半是基于对自身财务状况的自信，自己认为拿到贷款应该没问题。面对这样的客户，我还是诚挚的建议：先和银行谈好贷款，再安排看房、下offer是更明智、安全的路径！原因有如下几点：

1，没有谈好贷款就看房、下offer,就如同您不带钱和信用卡上街采购，在街上看到任何想买的东西都无法顺利买到。

2，尤其在目前贷款利率处于不断上升的阶段，您提前和银行谈好贷款，银行一般会给您出具一份贷款预批准单，在此预批准单上，银行会明确的注明您需要准备多少首付款，您可以从银行贷到多少钱（两者之和就是您可以买房的最高价格），利率是多少。更重要的是，这个利率是可以保持90到120天的，在这90到120天的期限内，如果银行贷款利率上调，您贷款预批准单上的利率是不会上调的；但如果在这段时间内，银行贷款利率下调了，您贷款预批准单上的利率是会连同下调的，故提前和银行谈好贷款可以避免您由于利率上调而不得不多支出的利息！

3，提前和银行谈好贷款，还可以帮助您提升您所下offer的竞争力，并能为您节省几千甚至上万的买房钱。举个小例子：两个月前我陪一个客户看好一个要价28.5万的镇屋，当时有两个offer被提交，由于我的客户没有和银行谈好贷款，客人只是自己感觉拿到贷款应该没问题，我出于对客户的保护，就在出价28万的offer中加入了”将来七天内拿到贷款，合同方可最终成立"的保护性条款。最终房子以27.7万的价格被另一个买家买到啦，您可能会问，我出28万，为何会被别人以27.7万的价格买走？------因为另一个买家已经和银行谈好了贷款，故虽然他的价格比我低三千，但他没有任何保护性条件，卖家最终选择了价格较低、但没有条件的offer。故从这个例子中可以看到：做好贷款的准备，可以很大程度的提高您的offer的竞争力，并能为您省下不少的银子！

故，重要的事情说三遍：看房前，请务必和银行：先谈贷款！先谈贷款！先谈贷款！

 

[丁剑]

渥太华自住房选购概览
2019-07-18 丁剑. 安居在渥京

2019年的春天已经来了，气温在慢慢回升，渥太华的房市也在持续增温中。近期工作中接待计划从其他省份或国家移居渥太华的客人也在逐渐增多，客人们的问题基本都是这些“我不了解渥太华，哪些社区好呢？离downtown近的哪个社区好呢？哪些社区学校好呢？哪些社区值得推荐呢？新区和老区哪里更好呢？..........”每每听到这些问题，我都会先了解客人的家庭情况以及各家的具体需求，然后一遍又一遍地为他们介绍每一个社区的概况，并根据他们的实际需要，推荐最适合的社区给他们，并详细说明推荐理由。久而久之，一套相对完整的渥太华自住房选购图在我头脑中慢慢形成了，为了以后更方便为客人讲解，现整理成文字，以供大家参阅：

首先强调一下--这次只讨论以自住为目的的房产，有关投资房的问题请参阅去年贴出的“渥太华房地产投资三部曲”（homeinottawa.com).



说到自住房，每个买家和其经纪都会更加小心谨慎，毕竟买房的目的是买家自己居住，会比购买投资房需要考虑更多的细节：个人的喜好、社区的环境、上下班通勤的方便快捷程度、学区的选择.......等等，这里我们就以渥太华 downtown 为中心和起点，像剥洋葱一样，看看渥太华有几层，每层都有哪些适合自住的社区和房产：

一，先说渥太华的核心----渥太华downtown，我们这里是指图中被蓝色线条圈定的一小块市中心区域，是渥太华的中心行政商务区，集中着众多的高层或低层写字楼和公寓，其间也有一些或新或旧的住宅房。总体上讲，这个区域的自住房以公寓为主---适合在downtown工作的上班族，其中，近十年内新建的公寓、靠近丽都运河、丽都河以及靠近渥太华河的公寓价值偏高（一室一厅均价在35万左右，二室一厅均价在50万左右），但每月的管理费会相对较低（$200-$500/月）；而建筑年代在上个世纪的公寓价格会便宜很多（一室一厅均价在18万左右，二室一厅均价在28万左右），但每月的管理费会较高（$500-$1000）。至于这里的独立屋和镇屋，我个人认为只有紧邻三条河的房子因环境优越而值得考虑，同时，买家要能接受房子老旧或价格昂贵的现况哟。这个区域其他位置的独立屋和镇屋，都因房子老旧、环境拥挤、价格偏贵，而不推荐以自住房为目的的购买。（投资则另当别论）。

二，接下来让我们看一下渥太华的第二层(如图中用红色线条圈定的区域）-----这个区域基本上就是渥太华100年前主要的城区图啦。以刚刚说到的downtown为基准点，downtown 以东，沿着渥太华河边有四个非常优秀的社区：Rockcliffe park，Manor park, Wateriage village 和Beacon Hill 。其中，Rockcliffepark，Manor park是老牌的高尚社区，总统府、总理府以及各国的使领馆都在这里，还有两家不错的私立学校，上百年来都是渥太华房价最贵的社区之一，Wateriagevillage 是近几年刚刚由以前的军用机场改变用途而来的一片新区，因其无以伦比的位置和环境，从一期工程开始都得到众多买家的追捧和喜爱，随着二期、三期工程的开工和推进，这个新社区不断丰满和完善，必定成为downtown附近最亮眼的新型高尚社区。而最东边的Beacon hill 以前曾是卫星城市--Gloucester 的政府机构所在地，还有渥太华排名第一的高中---ColonelBy secondary school，更是为这个社区增色很多。总而言之，这四个区域都紧邻渥太华河，又离downtown很近，故一直都是房价昂贵的代表，适合财力雄厚的买家在这里购置自住房，较好一点的独立屋均价都在100万以上，好一些的镇屋也要7、8十万左右。当然五十万左右的房产也有，但要么很小，要么很旧，我本人不建议买入这样低价位的旧房，居住起来也欠舒适。（投资则另当别论）。



从Rockcliffepark向南，有四个位置非常优越的老社区：Vanier，Overbrook、 riverview 和 Alta Vista, 这四个社区以其优越的地理位置，优美的社区环境一直都是当地白人喜爱的社区，其中不乏价值百万以上的优质地产。但近些年，由于这个区域的政府安置房较多、流动人口增多、优质学校不多以及社会治安等因素，使大多数新移民家庭不愿选择这四个区域，但不可否认，这四个社区一直属于渥太华downtown附近优秀社区之列。


下面就轮到说一说渥太华downtown西侧的老社区了：以417 为主轴，从东到西依次有Glebe、Dow'slake、Civic Hospital、Island Park、 Westboro、Carlingwood、Britannia和Bayshore 等众多优秀社区，其中又以靠近优质学校、大型公园和渥太华河的社区最受推崇，得到众多新老移民家庭的喜爱。这些社区，位置优越不必多说，社区安静、成熟，到处可见以较高收入和较高受教育水平为主要家庭的优质社区---这里是喜欢老城区生活和环境买家的不二选择，但这些社区由于建成的年代比较久远，这里的房子多是50年到100年不等的老房子，室内居住的舒适度会不如近些年新建的房子，而且价格较高。如果考虑在这些区域住一二十年之内的新房，需要接受至少100万以上的价格，哈哈，而且上不封顶哟。

三，剥完第二层，让我们看看渥太华的第三层：主要是指从baseline，Heron road 以及Walkley （这三段路其实可以看做从西到东的一条路）开始，一直向南到huntClub Road 两侧的大片区域，这里的房龄主要在30年-60年之间（当然也有价值百万的新建房）。让我们从东边开始：第一个值得注意的社区就是Bell Corners----随着国防部的迁入以及西边kanata的不断发展，Bell Corners再次成为大家视野中的新星；继续向东，就是Baseline 和West Hunt Club 之间的社区群，其中以centrepointe、central park、meadowlands、fisher Heights 和carleton Square 比较知名，这里以位置优越(新旧城市的中间位置）、社区成熟、生活工作便利著称，而且距离阿岗昆学院和卡尔顿大学都不远，是众多想在每日通勤时间上有所节省的家庭的首选。Baseline Road 跨过Rideau River 以后改名为Heron，Heron 和walkley向南，一直到 hunt club road 两侧，也是建造于30年-60年之间的社区，其中，Riversidepark、HeronPark、Hunt Club 、Southkey、Greenboro 和Hunt Club Park等社区的知名度较高，这些社区同样具有位置优越(新旧城市的中间位置）、社区成熟、生活工作方便等优点，但这片社区缺少优质学校是其最突出的弱点。

四，好了，剥到这里，渥太华老市区和中市区都说完了，第四层（黄色线条圈定的区域）就是大家最喜欢的三大新区---西边的Kanata 、南边的Barhaven 和东边的Orleans，让我们一一道来：


1，西边的kanata,是加拿大最知名的高新技术开发区，是全渥太华居民受教育水平最高、家庭收入水平最高的城区，是从事IT行业人士的首选居所之地！Kanata以从中穿过的417高速为中轴，分为南、北两部分，由于大多数的高新技术公司都在kanata 北部，从而使kanata北部略显得更受欢迎，尤其是以kanata lake 为中心的相近区域，一直是kanata居民最喜爱的社区。但随着Kanata南部的不断开发建设,Kanata南部也已成为新的热点。Kanata的优点很多：社区完善、居民素质高、学区优良等等，它的缺点有哪些呐：kanata中心区域房价较同期建造的其他社区略高一点，kanata距离渥太华老城区稍微远一点（30公里左右），且连接市区的道路较少，故进出市区的通勤时间会稍微长一些。故kanata----是IT从业人士的首选，但如果您不是IT行业从业人员，我建议您可以适当考虑别的社区---比如：Barhaven 和Orleans.

2,渥太华南边有三个最知名的社区：Barhaven、Riverside South 和Findlay creek，其中以Barhaven发展的最完善：社区功能齐备、环境优美、优秀学校林立、购房选择空间大、多数居民以政府公职人员为主，且进出市区的道路众多、路程较近（20公里左右），这些都促使barhaven 成为目前渥太华房市最火爆的社区之一。

而与Barhaven一河之隔的Riverside South,自从2017年横跨Rideau River的大铁桥建成通车，Barhaven 和Riverside South两个社区已经基本合二为一了。而且今年2月份渥太华市政府也正式批准5年后轻轨将从Findlay creek 向西一直延伸到Riverside South，同时Riverside South 对应的高中---Merivale High School 也从18年开始招收IB项目的优秀学生，这些都极大的推动了Riverside South房价的快速上涨。




再有就是Albion 街南段的Findlay Creek，随着渥太华市政府轻轨2期的立项和推进，这一片区域及其附近必将成为未来十至二十年房地产开发的重点区域，但目前由于附近配套市政设施还尚不完善，使这片区域还尚未完全火爆起来。

3，渥太华的第四层还包括东边的Orleans,它和西边的Kanata、南边的Barhaven一起，形成围绕渥太华老城的新城区，Orleans的环境和各项市政设施和其他新区一样优美和方便，只是这个区居民以讲法语和西班牙语的族裔较多，我们华裔所占比例较低。多为在Orleans工作的华人朋友才会将这里作为首选居所之地。

五，渥太华还有第五圈吗：当然有:西边的Dunrobin、Carp、Stittsville,以及南边的Manotick、Greely,还有东边的Cumberland，都是豪宅林立的优秀社区，如果您喜欢宽阔的大院子、古堡式的大房子，以及优美安静的田园风光，而且不用每天为通勤时间的长短而费心，这些社区一定会有让您一见倾心的好家园。

 

[丁剑]

2019-2020年渥太华房地产市场浅析与展望
2019-09-12

原创： 丁剑 安居在渥京 安居在渥京 今天

时光荏苒，光阴如梭，转眼间已经进入2019 的秋天，伴随着枫叶的色彩斑斓，气温已经明显的转凉，但渥太华的房地产市场却依然一副“盛夏”的光景：

卖家一方：清一色挂牌一周后，统一时间接受offer---足足一副待价而沽的架势；

买家一方：在众多房源中查看、比较，卯足了劲抢购自己心仪的房子......

渥太华的房地产市场为啥就这么火吗？明年的趋势是怎样哪？让我为大家拨开迷雾，去伪存真，用市场留给我们的数字给大家一个答案：

渥太华近几年房市的火爆以及房价的不断攀升（每年的平均涨幅在5%左右），主要得益于如下几个因素：

• 多伦多房价的居高不下，使大批以安省为首选居住地的购房者涌入渥太华。

• 其他省份各类家庭和人员的涌入

• 房源供应量的递减

• 人工成本和材料成本的上涨。

• …………


任何行业，供应减少、需求增大都会导致价格的上涨，渥太华的房市也不例外，下面图1就是近五年渥太华房源上市量的曲线图，从图中可以明显的看到: 近五年间，渥太华的房源上市量逐年递减，2019年的房源上市量只有2015年的一半左右：

图1




而在房源供应量减少的同时，需求量的增大，更是拉动房价上涨的切实动力，图2可以明显的看到过去五年间成交量是在逐年放大（今天是2019年9月12日，9月只过去三分之一，故2019年线暂时在图中为下落）：

图2



看过房市的供应和需求的图例，让我们看一下在这样的供需关系中房屋价格的走势(图3）---在过去的五年里，渥太华的房屋均价已经从五年前的30万以下上涨到35万以上：

图3


考虑到大家都喜欢较新一些的房源，故我这里特意为大家汇总了的townhouse 、独立屋和公寓房的价格走势图，以方便大家对这三类最受大家关注的房源的价格有一个更准确的了解：

图4

图4 是2000年以后建成的townhouse过去五年的价格走势图---渥太华20年内建成的townhouse的均价已经从五年前的30万，每年增长2万左右，成功迈上40万的大关。

图5

图5 是2000年以后建成的独立屋过去五年的价格走势图---渥太华20年内建成的独立屋的均价已经从五年前的40万，每年增长2.5万左右，成功达到55万的水平。

图6

图6是渥太华公寓房过去五年的价格走势图---渥太华的公寓房的均价已经从五年前的25万，每年增长1.5万左右，成功达到33万的水平。


从上面这些图表可以看出：渥太华的各类房产都在价格上升的通道健康上扬！


看过价格走势，大家关心的第二个问题:就是我们在看好一个房子后，面对挂牌价格，我需要如何确定我们自己的出价，以确保以最经济的价格买到心仪的房产？让我们看下面这个图7：

图7

图7 是过去五年成交价与挂牌价比值的走势图----自2017年以来，渥太华的房市已步入卖方市场，到2019年成交价均值已非常靠近挂牌价均值，作为买家，讨价还价的空间只有0.5%左右。而这只是总体评估，如果具体到最热门的几个房型，买家讨价的机会几乎为零，请看下面几张图：

图8

图8 是2000年以后建成的townhouse过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后，这类房产的成交价均值一直等于挂牌价均值，不少买家不但没有机会压价，而且需要加价才能买到心仪的房子。

图9

图9 是2000年以后建成的独立屋过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后，这类房产的成交价均值一直向挂牌价均值靠拢。平均的讨价空间也是在1%之内。不少买家也是没有机会压价，需要加价才能买到心仪的房子。

图10

图10 是渥太华公寓房过去五年成交价与挂牌价比值的走势图---进入18年以后，这类房产的成交价均值与挂牌价均值的比值也是一路上扬。平均的讨价空间也是在1%之内。不少买家也是没有机会压价，需要加价才能买到心仪的房子。


以上图例提示各位买家：渥太华目前是绝对的卖方市场，看到好房子，千万不要纠结于1%左右的压价，成功买入才是胜利！

说完这些最受市场追捧的房型，最后我们简单讨论一类大家都喜欢的一类特殊房型----渥太华的百万豪宅，这里只上两张图让大家略做了解：

图11，

从图11 可以看出：渥太华的百万豪宅市场过去五年一直很平稳，均价一直在120万左右徘徊，没有明显的涨落。

最后这张图12表明：在渥太华买百万豪宅，可以讨价还价的空间还是挺大的，可以向压价8--10% 的方向努力。


好了，看完这些图标，我相信您一定对渥太华现阶段的房市有了更深刻、全面的了解----

1，需求量的增大带动房价健康上涨；

2，完全的卖房市场导致买家对各类房产都几乎没有讨价还价的空间；

3，想在渥太华买百万豪宅，价格平实，而且可以认认真真地讨讨价哟。



您需要买卖哪一类房产哪，拿起电话，打给丁剑，让我用我的专业、真诚和勤奋为您的地产买卖保驾护航。加油！！

 

[丁剑]

抢offer---渥太华购房者不得不面对的考验
原创： 丁剑 安居在渥京 今天

抢offer---渥太华购房者不得不面对的考验


中秋节已过，随着枫叶的五彩缤纷，渥太华的天气也已明显转凉，但首都地区的房地产市场依然如夏日的骄阳---火热！依然延续着一面倒的卖方市场:世面上房源多多，好房也是层出不穷，但所有的好房几乎清一色都会选择“待价而沽”的销售策略----挂牌上市一周，周日搞个open house，下周一、二统一时间接受offer。作为买家，面对这样的境况，有些选择回避观望；有些选择小试牛刀，也有些选择大刀阔斧、勇往直前.......这时就有人问了：如何才能在抢offer大战中取胜哪？这里为大家支招一二：

1，首当其冲---买家要准备好首付和贷款，这是买房的前提条件:

首付款没到位、或（和）没有拿到银行的预批准单（pre-approval letter), 基本上就不要期望在抢offer中胜出了！因为卖家在收到多个offer之时，选择接受哪个offer的第一标准往往不是价格最高，而是offer中附加条件的多少----没有准备好首付和贷款的买家，offer中不得不添加“限期内申请贷款”的条款来保护自己；而作为卖家，是最不愿接受这样的offer的---“限期内申请贷款”的条款大大增加了交易不成功的可能性，接受这样的offer，就是把交易的主动权全部交给买家，故大多数的卖家宁可接受价格较低的无条件offer，也不愿接受这类有保护性条款的有条件offer，尤其是附加贷款条件的offer，都是卖家排在最后的选择。

2，找一个有经验的经纪。这虽不能说是取胜的必需条件，但却是以合适价格取胜的最重要的前提条件。专业的事交给专业的人来做---是明智之选。有经验的地产经纪，身经百战，而且拥有最完整、全面的市场信息，可以帮您把握节奏、制定策略，并给您最专业、中肯的建议。

3，刚才说过“因为卖家在收到多个offer之时，选择接受哪个offer的第一标准往往不是价格最高，而是offer中附加条件的多少。故除了“定期申请贷款”这个条件之外，买家offer里还有两个最常见的保护性条款---验房和保险，如果时间来的及，也要提前搞定，这样就可以下一个保护性条件最少（或无条件）、价格不用最高的offer来参与竞价----可以省下不少银子哟。

4，在经纪的帮助下，进行详细的市场价格比对，确认目标地产的实际价值以及可以考虑的出价范围。目前很多统一收offer的房子，都会采用低价挂牌的策略来吸引尽可能多的买家来看房、竞价，故很多这样的挂牌价并不是卖家真实想要的价格，这就需要经纪利用自己的专业知识和市场洞察力，去伪存真，在认真比对、分析的基础上为客人找出目标房源的真实市场价值，并据此为客人提供准确、完整的竞价策略和价格范围。

5，做好这些工作，还需要考虑一个特殊操作：如果您对这个房子特别中意，有那种“非它不买”的钟情，也可以考虑提前下一个Bully offer----用一个足以打动卖家放弃统一收offer安排的价格和条件，并要求他在短时间内给予回复和确认。这样可以避免遇到更多竞争者，但您的offer一定要足以打动对方哟。

6，如果您不打算出bully offer,或对方没接受您的bully offer,那接下来就是狭路相逢，智、勇、财三全者胜啦：和您的经纪保持密切沟通和配合，随时向挂牌经纪索取最新的竞价信息，据此调整自己offer的价格、条件和内容，在接近offer截至时间之前，确认offer的最终版本，可以通过email发给listing agent, 也可以去到listing agent指定的地址亲自送offer（可以借此时机获取更准确的信息，也可以为自己争取到更多竞价的机会）。

当然，根据客人对目标房产的钟爱程度，我也有更个性化的策略方案提供给客人来选择，总而言之，一切以客人的需求为中心，帮客人以最合适的价格（不一定是最高的价格哟）安全、成功地抢到房子是终极目标。拿起电话，打给丁剑，让我们步步为营地去抢Offer吧!

 

[丁剑]

加拿大租房如何签约
转载多伦多地产网 安居在渥京 2月11日
在安省租房子，有三种不同的签约方式，其他省份实际上也类似。

一、直接与私人业主签约
现在媒介非常发达，传统的报纸上做广告已经效果甚微了，现在常以网站，微信，FACEBOOK等一些的私人业主放出的租房信息，独立房和CONDO各种类型的房屋都有，准租客可以自己找上门去看房子，如果有意承租，就与房东（业主）商量价格租期，直接签署租房合同。

点评：
优点是私人业主在租期上可能有一些让步，也比较灵活，业主可以直接按照自己的要求选择半年或一年甚至月租的方式租赁。缺点是此类房源少，准租客喜欢的区域或者楼盘选择有限。另一个大问题是，双方签写的合同常常不正规，租客在遇到不公正对待时不得不哑巴吃黄连有苦说不得。随便举个例子，房客刚刚落下脚二个月，孩子转学后才算习惯，房东却来敲门说，你得搬家了，我下个月要卖房子。卖房子的例子可能不是天天遇到，哪就再举个平常一点的例子，某一天租客偷机大白天在家睡大觉，睡得正香听到了一点动静，一睁开眼居然发现房东正站在他床前检查墙壁有没刮花――这个叫做过的什么日子。

二、与RENTAL OFFICE签约
这种情况只发生在决定承租APPARTMENT BUILDING时才有，准租客必须与大厦的RENTAL OFFICE签约，通常租期也是一年，需要提供工作证明，信用，推荐信等资料，对待新移民和学生可就不像私人房东这么有商有量了，灵活度很差，如果拿不出证明，就一次缴清一年的租金。

三、与管理公司（地产公司）签约
由地产公司（或物业管理公司，指有地产经纪执照并代客进行物业管理的公司）代理寻找房源并签署租房合同，是多伦多准租客租房使用得最多的方式，有天天在市场上穿梭的专业人士帮忙，而且还不用付任何费用，省心省力何乐而不为。此外更重要的原因是：
１. 地产经纪可以使用MLS系统查找整个大多地区的楼盘，随时都可以查到最新的房源资料，除非准租客本人是地产经纪，应当没有别的办法可以获得此信息了。
２. 地产经纪受地产局的监管，为客人签署的租约合同肯定是依法而且正规的，租客的利益有保障这点不用怀疑，房东他卖不卖房子，你的租期是绝对不受影响的，另外不提前２４个小时通知，他是不可能踏进你的家门的。

 

[丁剑]

加拿大房产如何赠与子女 这些操作很必要
转载自房大师 安居在渥京 2月3日

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是：今后，我该如何把房产转移给子女？笔者这里提供最常见的六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。

方案一：将自己所住房屋低价卖给子女

优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。

缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。


方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金

优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。

缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。


方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付（实际操作中，父母可不要回）

优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。

缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。

方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女

优点： 避免了在父母去世前分割财产。

缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税

从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡（death）税、继承税（inheritance）等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。

当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。

而遗嘱验证税（（probate fee, probate taxes）是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱（will）拥有法律效力处理其遗产（estate）。虽然遗嘱执行人（executor）法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证（court verification）。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。

方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女

和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。

优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。

缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。

方案六：父母和子女共有房产， 自然继承

许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。

优点： 成本最低，手续最简单。

缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务均可能引发纠纷。