“安居在渥京”---渥太华华人自己的地产网:原创文章: 渥太华房产资讯--- 9月份数据新鲜出炉,依旧的火爆异常!(2020年新文推荐)

丁剑

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加拿大买房最全攻略看这一篇就够了
转载自房大师 安居在渥京 2017-12-11

温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是温哥华,中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引,近年来到加拿大买房的内地买家越来越多,而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。今天我们就来说说在加拿大买房的那些事儿。




初期问题:

1、在加拿大买房能移民吗?

不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于 一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖 下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。

2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款, 则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在 买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

3、中国人在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买?

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府?公民法?,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。

外国人需要有足够的首付款。

外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱?

不 同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35% 的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。

6、加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些?

要判断加拿大具体城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素,加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。

7、想在华人较多的城市买房,该选哪个?

大温哥华(不列颠哥伦比亚省),加拿大第三大城市;经济基础稳定;依山傍海,环境优美;冬暖夏凉,气候温和;每年吸引大量新移民;华人占当地人口比例较高,拥有较大的影响力;距离中国的飞行时间较短;2012全球宜居城市排名第三,之前曾连续10年排名第一。

8、加拿大是买新房还是旧房?

买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太 高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇(Metrotown)附近的高层公寓来说,虽然周边未来规划非常吸 引人,但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成,且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。

相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。

楼花不能马上入住,是价钱比较吸引的原因,可是未必适合作为婚房。

另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。

9、加拿大的民用住宅一般分哪几种?

独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。

半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。

连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。

共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。

10、去加拿大买房的基本流程是怎样的?



11、加拿大买房“下offer”是什么?

在 加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖 方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再 还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复的期限。

12、如何在加拿大“抢意向书(offer)”?

第 一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该 出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往 往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。

第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。

第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。

第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。

13、签下offer后,能反悔吗?

如果是抢Offer,竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,所以风险较小,但是也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。

贷款问题:

14、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关?

可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

15、外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求?申请的程序如何呢?

和本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况,居外认为以下几点还是有必要说明一下。

第一,外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时,需要在加拿大银行开立全功能的账户,以便按月支付月供。

第二,外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。

16、购买房屋贷款需要准备哪些文件?

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

房屋材料主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。

工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:

工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。

工资存根,公司给的工资单。

有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。

除了工作材料外,还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。

17、签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?

大多数人买房是需要申请银行贷款的, 而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房 合同中一定要加上一个条件条款(conditionclause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合 同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款不包含在标准 合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求 某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不 到时,可以取消合同。

18、买房需要房产经纪吗?

在 国内买房,不一定要找房产经纪,只要看对眼了,直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同,先不说这里大量买卖的不是新房,而是二手房;另外一方面,买房的 手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见 得能住上满意的房子。

19、如何选择信得过的房产经纪

首先,该经纪人必须是在当地地産局注册并接受相关法律制约的经济人;其次,加拿大房産买卖的运作和中国不同,绝大部分仿佛都是挂在地産局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄擡房价的行爲几乎不可能。可以这麽说,温哥华的绝大多数地産经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,同时也爲新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。

20、加拿大房产经纪的收费标准是什么?

在 买卖房屋的过程中,经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是,卖价的前10万元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房 产,经纪费用的计算方式为(100,000×7%)+(900,000×2.5%)=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊,卖方经 纪得到总额的54%,买方经纪分得46%,因此在这幢房产中,卖方经纪赚得15930元,买方经纪得到13570元。

21、加拿大买房需要支付押金吗?

买房押金:一般为房屋价格的5%,此项金额要在合同谈好后的24小时内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。

22、加拿大首次购房税收可以减免吗?

如果你首次在加拿大买房,你可以要求最多750元的税收减免。

这项新的税收减免从2009年开始实施,税收减免额的计算方法是:将5000元乘以该年最低个人所得税税率(2009年是15%),得出的金额就是该年首次购房税收减免额。

要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件:

该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的;

在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。一处房产所能申请的税收减免额不得超过750元。

23、房屋保险一定要买吗?

对 加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保 险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中 的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。

24、中国投资者如何在加拿大卖房?

明确为何要卖房

订价前做好充分的市场调研

参观别人的OPENHOUSE

只与认真负责的优秀经纪合作

房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要

精心装饰,强化视觉效果

去除房屋异味

不怕暴露房子的问题

谈价过程中应控制好情绪

充分了解你的买家

卖出前,不要搬出

确认合同是完整的

非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后,当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师,然后给卖家,随后再将房产证转移到买方名下。

卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取 决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是,如果雇用了专业的物业经理,经理将 根据法律规定代扣25%的租金,也就是说,只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交 加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家,如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

来源:网站综述



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讨价还价买豪宅
原创 丁剑 安居在渥京 安居在渥京 今天
渥太华作为加拿大的首都,近几年连续被评为加拿大最宜居城市,房地产市场也一直处于一个快速上扬的通道,众多中低价位的房产成为众多房产投资者竞相购买的目标。同时,价值百万以上的豪宅市场也是暗潮涌动,为喜欢投资豪宅市场的买家准备着一场丰盛的饕餮盛宴:
相比于快速上扬的中低价位的房产,渥太华的豪宅市场还处于一个相对平稳的阶段,但随着大量外来移居家庭的移入、以及众多房产投资者的青睐,渥太华的豪宅房市势必会迎来一个火热的上升期。为了帮助有意于投资渥太华豪宅市场的朋友更多的了解渥太华的豪宅买卖实况,我特意将刚刚购入的一套豪宅的购买过程记录下来,让大家从实际案例中了解如何在渥太华讨价还价买豪宅:



2019年12月13日陪温哥华过来的A先生夫妇在渥太华的知名豪宅区--Rideau Forest 看了7套价格在100万--200万之间的豪宅,他们特别中意其中的一套。

14日,A先生夫妇经过仔细比较和考虑,决定对昨天看过的一套要价170万的房子下offer,夫妇二人不但喜欢这套房子,而且也喜欢房子内所有的家具和摆设,希望我可以帮他们同时买下房子和全部的家具摆设(房主的个人物品除外)。
我们14号发出offer,
15日收到对方的counteroffer,
16日一整天的讨价还价,双方终于在当天深夜11点达成共识,交易成功。
17号上午A先生按合同要求支付5万加元的定金到对方的经纪公司----至此,A先生夫妇终于以满意的价格将自己心仪的房子收入囊中。



4天内买下价值不菲的豪宅,很多朋友可能会说是不是有点太快。其实不然---这对A先生夫妇早在2019年8月就已找到我,说他们想移居渥太华,计划在渥太华购入一套价值在100万--200万之间的房产,在充分了解了他们的具体要求的基础上,我重点向他推荐了三个豪宅社区:老市区的Rockcliff park, 新市区的winding way以及manotlck附近的Rideau forest.并详细介绍了我的推荐理由---这三个社区是如何最大程度地符合他们的选房要求。选定社区后,我从众多备选房产中精心比较和挑选,选出5套精品豪宅陪A先生夫妇进行了实地看房,一天看房下来,A先生夫妇并没有选到非常满意的房产,但在三个社区中选定Rideau Forest 作为重点社区进行关注。

接下来的几个月,我一直关注符合A先生要求的房源,只要看到值得推荐的新房源,我都会通过微信和email与A先生进行沟通交流,这样,客人会在这些不断更新的房源信息中对渥太华的房市有更深刻、全面的了解,我也会对客人的需求有更准确的理解和把握---这都为我们5天内买下价值不菲的房子做好了充分的准备。


回顾整个交易过程,A先生夫妇非常满意我的专业知识和操作手法---亲口告诉我:选用我作为他们的经纪是件很幸运的事情,而且以后一定会在朋友圈帮我大力推荐和宣传----每每听到客人这样的话语,除了心存感激,更多的的是自我鞭策---面对客人的信任和鼓励,我唯有更加努力。金杯、银杯,比不上客人的口碑---客人的满意永远是我追求的最高奖赏!

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下面我将整个交易过程简单的记录下来,以帮助其他有相似买卖房产需求的朋友参考:
1,下offer前的市场调研:8月至12月之间的信息交流和沟通不用再提。A先生夫妇这次看好的这套房子要价170 万整(不包括家具),十年新的新房,房子外形设计典雅、气派,内部装修和摆设考究、时尚。2英亩的Lot,室外泳池及其附属设施,还有人工湖,把后院装点得大气、美观。四周茂密的树林环绕,确实是一套人见人爱的好房。
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同时,为了让客人对这个豪宅区有更全面细致的了解,我在陪他们看房期间,特意安排他们走访了这个社区的一家住户---也是我的客人,一年前在这个社区购入价值相仿的豪宅。通过参观相似的房产,并进行面对面的沟通和介绍,使A先生夫妇对居住在这个社区有了更直观、全面的了解。
最后是参考周围相似房源的成交记录,印证这个房子的要价比较合理,结合近一年渥太华豪宅的讨价空间为5%--8%之间,我们初步预估成交价格应该在160万左右。



2,14日初下offer, 主要目的是试探对方对最终价格的心理预期: A先生在国内也有众多房产,对房产买卖也是行家。故我们所下offer的价格定在130万,同时我们出价6万购买房间内的所有家具。实话实说,这个价格不高---它只是我们开始交易的试探价格。
还有交易中的保护性条款,A先生资金已经到位,故无需贷款条款,以显示我方的实力和诚意。房子很新,A先生认为验房条件也是可有可无,但我出于保护客人的角度,offer中保留了验房的条款。

3,14日下午初次交锋:这个房子的挂牌经纪是一位非常有经验的白人同行,这个社区的众多豪宅都由她挂牌出售,我也从她手中买入过不少房产,故彼此相熟。她收到我们136万(含6万家具)的offer后,直接通知我价格太低。而且不多时,又说卖方可能不想回counteroffer了,原因是双方的价格差距太大,很难达成共识。
见到如此回复,A先生因对方的傲慢和缺少诚意而有些不高兴。我一边安慰我的客人,一边继续鼓励对方经纪---告诉她我的客人看好两套房产,首选这一套,希望她可以说服卖家珍惜这个有实力、有诚意的客人,给彼此机会,继续推进交易,否则我们将转战另一套房子了。果不出所料,不一会,对方经纪就回复说,明天上午会回一个counteroffer给我们。


4,15日的正式交锋:我预计对方会把价格拉回listing price附近,并据此和A先生进行了沟通,让他们有一个心理准备,因为对方回的价格也是在试探我方的价格预期。果不其然-----对方15日上午回给我们165万的房价,另外,家具要价20万---因为家具是整套的高端品牌,买入时的总花费超过40万。
经验丰富的A先生对这个回价一笑置之。我的建议分两部分:1,购买家具是对买卖双方都有益的事情,尤其是方便卖家。故针对对方20万加元的家具要价,明确拒绝之----我们不再考虑购买家具,这样会逼迫对方仔细考虑搬运家具的麻烦和成本。2,至于房屋购买价,建议A先生这次出一个更有诚意的价格。

15日下午,A先生来电指示:让我为他准备Counter offer:150万是他的最终房屋购买价格,暂时取消所有家具购买的条款,等房屋价格谈妥后再另行商谈家具的购买。

我据此为自己定下目标---努力把房屋价格从165万拉到150万,同时以最低的价格为客人买下全部的家具----客人明确表示家具是购买这个房屋不可或缺的部分。



有了目标,下一步就是行动:

我明确告诉对方经纪:165万+20万家具的价格是绝对不可以被接受的。
单就房屋而言:我方出价130万,你方还价165万,中间有35万的差距,如果我说服我的客人把价格上调20万到150万,你是否可以说服你的客人接受之,如果不能,我们就不回counter offer啦,我们会选择另一个房子了,你们将失去一个非常有实力和诚意的客人。
还有家具,我需要对方给出一个准确的家具清单,价格合适的情况下,我方愿意一并购买,对卖家来说应该是一个好事情----可以省去很多搬移家具的成本和麻烦,而且给卖家一个购置新家具的机会.......,20万的要价只能吓跑买家,给自己留下麻烦和更多的花费。
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5,16日的僵持和鏖战:经过一个晚上的沟通和考量,对方经纪已看到了我们的诚意---我方愿意把价格上调20万,她一早就与卖家沟通,没过多时,对方便给出答复:房屋价格160万,家具要价调到10万,总价170万(对方在总价上下调了15万),并发来图文并茂的家具清单----双方都在为达成共识而努力着。

从上午11点对方告诉我他们170万的新价格,到我们双方最终达成交易,历时整整12个小时,面对我们这样一个有实力和诚意的买家,对方经纪和卖家确实经历着非常艰难的抉择过程,尽其所能地努力着,我作为买方经纪,也在整个谈判过程中使用各种谈判技巧和方法(这里不做详述),为我的客人争取最大的利益。
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终于,在当天晚上11点正式成交了---要加170万+20万家具的豪宅,最终被我们以153万的总价买入----圆满完成客人交给我的任务!谢谢买卖双方的努力,同时也祝贺买卖双方完成了一个完美的交易。
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最后温馨提示一下:为了保护客人的交易隐私,文章所含图片中的房屋并非真实目标房产。还有,渥太华的房市火爆异常,文中所述的谈判过程并不适用于所有的房产交易,尤其是交易价格稍低,或竞争较激烈的房产,更多的是需要其他交易知识和技巧来运作。

您在考虑买卖怎样的房产哪?拿起电话,打给丁剑吧,让我用我的专业和真诚为您的交易利益最大化保驾护航。
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如何把您的房产卖成“人见人爱的香饽饽”
丁剑 安居在渥京

2019年10月份,我曾写过一篇地产文章---“抢offer----渥太华购房者不得不面对的挑战”,从买家的角度详细分析了如何在竞争者众多的情况下,如何准确有效地购入自己心仪的房产。而于此同时,我也时常面对计划售出房产客户的询问:如何才能把自己的房产卖成有众多买家竞相购买的目标,从而卖出最高的市场价格?实际上,目前渥太华房市火爆,只要做好两个步骤的工作,想把自己的房子卖成“人见人爱的香饽饽”并不困难,下面让我一一道来:




第一个步骤:在挂牌出售房产之前,卖家需要做好各项准备工作:

在房产交易中,卖出最高的价格--这是卖家的需求,但为了实现这一目标,卖家首先应该想到的是如何让自己的房子最大程度的满足买家的购房需要----换位思考是关键。
1,每个买家都希望所买房产干净、漂亮、维护良好。基于这些要求,卖家首先要做的就是对计划出售房产进行全面的清洁、维修和翻新---整洁、明亮是房子可以成功售出的基本条件;维修和翻新可以最大程度地减少买家的担心和顾虑-----因为绝大多数的买家都希望购入一个近几年内无需再次维修和翻新的房屋。



2,在清洁、维护的基础之上,卖家需要对自己的房屋室内外进行全面的装饰和美化,优雅的室内、外装饰可以充分彰显卖家的生活品味和品质,从而大幅度提升房屋的吸引力。也正是基于这个原因,很多房产装饰美化公司(staging company)一直都是房屋销售过程中不可或缺的角色。当然,如果您选择自己对房屋进行装饰和美化,也是不错的尝试。或者,您也可以选择由staging company为您出具装饰美化方案,您自己使用自己的家具和饰品自行装饰---非常经济、有效的选择。



这里多说两句:有些卖家在出售房产过程中,总有这样一个想法:即将卖掉的房子啦,最好不要再为它投入了。这种想法是非常不对的:首先,销售任何商品,对其进行不同程度的包装是成功行销的必要步骤,当今社会,您还能看到没有任何包装的畅销品吗?其次,同样的商品,包装不同,对买家的吸引力不同,价格也会不同。包装精美的商品会吸引更多的买家,也为卖出更高的价格提供可能,故房主对自己待售的房屋进行必要的清洁、维修、翻新和装饰,就像对一个商品进行更精美的包装,精美包装下的房子,成为“人见人爱的香饽饽”的可能性会大大提升。



第二步骤:和自己的挂牌经纪通力合作,完成准确的价格评估、制定完整的销售策略,并时时把控市场的动态和进展,这一步骤就要以地产经纪为主了。这里我使用我2019年年中挂牌售出的一套房产为例,为大家简单介绍如下:



Old Barrhaven 的一套单车库三卧房独立屋,1994年建成,房主为第一任房主,房屋维护良好(屋顶和暖气炉均于两年前完成更新),但仍有部分设施需要维修和翻新。室内家具摆设温馨、典雅,前后院干净、宽敞,但后院部分设施也是需要修缮或翻新。
首先,我们对其进行市场估值---当时市场价值为38万---40万之间,我给房主两个选择:1,因为目前房市火爆,而且房屋的位置和状况尚可,故可以对房屋进行简单的清洁和整理,以现有状况上市,大体可以在40万左右成交,因为barrhaven整个社区新房较多,故形成抢购境况的几率很低,销售时间可能会稍长。2,预算3万加元--- 对房屋进行重点的修缮和翻新,至少可以买到45万左右,而且更容易形成多offer抢购的境况。客人考虑再三,也想为以后的房产投资积累一些实战经验,故选择接受我的第二个提议---对房屋进行重点维修和翻新。历经一个多月的维修和翻新,总投入2.8万加元。



焕然一新的房屋,我挂牌39.99万,上市一周后统一时间接受offer,期间利用周日进行一个下午的open house。超低的挂牌价格、3万加元的售前维修和翻新,使这个房子一上市就引起众多买家的关注,上市一周就有高达近70个买家预约看房,open house 期间更是整条街上都停满了前来看房的车辆。在规定接受offer的时间之前,我们相继接到三份bully offer,最高出价达到46.1万,而且是无任何保护性条件。面对如此境况,我和卖家决定提前接受offer,遵循行业规则,我们最终以46.1万的价格无条件地售出了这套房产,客人对这个运作过程和结果非常满意----面对客人的信任和鼓励,我唯有更加努力。金杯、银杯,比不上客人的口碑---客人的满意永远是我追求的最高奖赏!



怎么样?如果您是卖家,您会做何选择和决定?拿起电话,打给丁剑,让我用我的专业和真诚帮您把您的房产打造成人见人爱的香饽饽。让我们一起努力!一起分享成功的快乐。

 
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疫情来了,还要继续在渥太华买、卖房产吗?
丁剑 安居在渥京 今天

渥太华自2020年2月20日出现第一例新冠肺炎确诊病例,到今天(2020年4月20日)已有800多例确诊病例,整个城市都进入半停顿状态,除了必须运营的行业在继续运营,大部分行业都停顿下来了,而作为备受大家关注的房地产行业实际的运营情况如何哪?需要出售房产的卖家该不该挂牌出售房产呢?持币待购的买家是否应该出手买进房产呢?这两个问题是我这段时间被问及的最多的问题,经过近两个月在疫情肆虐状况下的实践和观察,我想我可以给大家一些建议:

讨论市场问题,还是要让市场自己说话---让我们先看来自市场的几组数据:
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图1.
上面图1.显示的是过去12个月渥太华房地产市面上的房屋在售数量,(2020年4月的只是到今天--4月20日的数量),从这张图可以看出,2020年新年伊始,渥太华的房屋上市量一直在上升通道,但上升趋势非常平缓。以往年份,进入3、4月,渥太华的房源上市量都会大幅上升,而今,房源上市量只是缓慢上升------所以,今天的第一个结论:受疫情影响,渥太华2020年春季的房源上市量较往年有较大的减少。


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图2.
图2.说明:进入2020年,房屋销售的速度明显加快,二、三、四月上市的房子多数都在上市后十天左右售出。今天的第二个结论:疫情期间,房源的售出速度明显加快。原因应该是房源量减少,而买家却没有相应地减少---僧多粥少。


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图3.
图3说明:渥太华新上市房源的挂牌价格也是逐步提高,也是受疫情影响,上升只是略显平缓而已。今天的第三个结论:疫情期间,房源的挂牌价格不但没有回落,而是在继续小幅上涨!


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图4.
图4.说明:进入2020年,渥太华房市的成交价格已经在去年的基础上继续上扬了。今天的第四个结论:疫情期间,房源的成交价格和挂牌价格一样:不但没有回落,而是在继续小幅上涨,也可以说是在高位小幅震荡。
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图5

上面四个结论,是针对渥太华整体房市而言,那么对于华人朋友最热衷的价格在40-80万之间的较新的房产,价格的趋势又是如何哪?,图5 就是答案:疫情期间,价格在40万-80万之间、2000年以后建成的房屋的挂牌价格走势是-----非常平稳,没有出现以往年份春季里房价快速上扬的情况-----这是我们今天第五个结论

好了有了上面这五个结论,下面讨论该不该买卖房产就比较容易了,让我集中回顾一下上面这五个结论:
1受疫情影响,渥太华2020年春季的房源上市量较往年有较大的减少。
2:疫情期间,房源的售出速度明显加快。
3,疫情期间,房源的挂牌价格不但没有回落,而是在继续小幅上涨!
4,疫情期间,房源的成交价格和挂牌价格一样:不但没有回落,而是在继续小幅上涨(或在高位小幅震荡)!

5,疫情期间,价格在40万-80万之间、2000年以后建成的较新房屋的挂牌价格走势是-----非常平稳,没有出现以往年份春季里房价快速上扬的情况。

先说疫情期间,该不该买进房产:
自2016年以来,渥太华的房价就在以惊人的速度不停的上涨,尤其是18、19年,每年的涨幅都在10%以上,大家可以参考下面的图6---渥太华过去5年的房价走势:
ChartImg -7.png

图6
老话说的好---实践出真知,给大家说说我来自实际工作的真实感受:三月份之前,天天和客人并肩作战于各个抢房大战之中---一个房子十几个、甚至二、三十个offer来抢,每个买家不在要价的基础上加上几万刀,甚至十几万刀,根本买不到房子,好不辛苦!这镇子好了--进入四月份,因为疫情肆虐,购房者大大减少,使出手买房者轻松很多---大多买家都可以在要价附近快速地买到房子啦,而且高科技3D视频技术的使用,让世界各地的买家足不出户就可以全面细致的看到房子的所有细节。哈哈,大疫当前,买房子更方便、更经济啦!

总而言之,疫情使渥太华房价这匹急奔的烈马暂时停止了快速上涨的步伐,这也就给那些持币待购的买家一个轻松买房的机会,此时不买,等待何时?当然,可能有人会问,疫情持续下去,如果渥太华的房价大幅下落了,我不就买亏了吗?针对这样的担心,我只能说,能在渥太华买房的人基本都是政府工,IT公司职员,以及带钱过来居住和投资的人士,因疫情而失去买房能力的买家在渥太华所有买家中的占比是非常低的---这就是为什么房价一直坚挺的主要原因,也是疫情过后房价仍将继续上涨的主要原因。所以,做好准备买房的朋友,如果您不想疫情过后,以更高的价格与众多买家抢房的话,就赶快出手吧!!!

说完买房,再说说疫情期间,是否应该卖房:就简简单单的两句话:
1,如果近期必须卖,您就放心的挂牌吧,价格和2020年一二月份的价格不相上下----和2019年年内的最高价基本持平。
2,如果可以暂缓,等疫情过后选个高点再卖也是不错的计划。值得注意的就是要计算一下待售房产的持有成本的多少,以免入不敷出。


好了,今天该说的都说完了,最后广告一下:疫情期间,买房卖房,找丁剑帮忙!让我用我的专业和真诚为您的房产交易保驾护航!
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丁剑

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【原创】渥太华房产资讯:渥太华房市2020年年中回顾与展望!


今天是2020年7月1日---加拿大的国庆日,同时也是一年中最中间的一天---一年当中最适合瞻前顾后的一天-----回顾疫情肆虐的上半年,并理性展望充满希望的下半年。

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2020年,由于疫情的发生,渥太华的房地产市场展现并延续着与以往每年都不一样的行情,让我们还是以渥太华房产协会基于疫情的发展而给出的房产数据来进行有理有据的回顾和展望吧:

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图1.

图1. 是渥太华2020年上半年房屋上市量的走势图(棕色线条是2020年的曲线,蓝色线条是用于对比的2019 年同期的曲线)。

回顾:

1,疫情发生前的前10周,房屋上市量呈健康向上的增势;

2,自第11周(三月初)安省进入紧急状态,渥太华房屋上市量立马进入明显的下行通道,一直到4月底到达房屋上市量的最低点(300套/周),和2019年同期相比,房屋上市量下跌了65%.

3,进入5月,房屋上市量直线上扬,6月继续上扬的升势,于6月的最后一周成功超越2019年同期的房屋上市量。

展望:

由于上半年大批的卖家受疫情影响,都推迟了待售房屋的上市,但随着全省各个行业的逐步解禁,还有众多上市房源被一抢而光的市场态势、以及5、6月份房价的持续上扬,给了广大卖家极大的信心,故大批房源陆续上市,预计下半年的房源上市量势必会继续上扬,把上半年的亏空补回来。各位买家的选择空间也会随之变大。

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图2.

图2. 是渥太华2020年上半年房屋成交量的走势图。基本和图1. 保持同步的先跌后扬。故回顾和展望也是完全一致的,这里不再重复。这里只强调一点:房源上市量和房屋成交量呈现同步的涨跌,说明市场的供需是非常平衡的----市场一直是绝对的卖方市场。

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图3.

图3. 是渥太华房地产市场2020年上半年平均成交价格走势图(包括民居和公寓)。

回顾:

1,2020年的每周的平均成交价格基本都高于2019年同期(只有4月的第一个周与去年持平),据此,大家可以清楚的看到:和2019年相比,2020年的房价已经上了一个台阶。

2,受疫情影响,渥太华的房屋平均成交价格只有3月份略有下降,4月和5月都在缓慢回升,进入6月,已呈现出明显的上升趋势。

展望:

由于疫情影响,3月、4月和5月积累下大量的卖家和买家,随着房市的回暖,房源供应量会快速上升,买卖双方都会积极进入市场,这必将导致房屋成交价格的持续上扬。


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图4.

图4. 是渥太华房地产市场2020年上半年民居房产的平均成交价格走势图。

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图5.

图5. 是渥太华房地产市场2020年上半年公寓房产的平均成交价格走势图

图4 和图5是图3的进一步细分,两种类型房产的成交价格也是保持着同样的涨跌走势----都比2019年的同期价格高、都是3、4、5 月横向波动,6月回到本年度最高位并持续突破上扬。至于下半年的展望---应该也是维持继续上扬的趋势,至于上扬到什么价位,这要看下半年市场的火热程度。

总而言之,渥太华房地产市场量价双双上扬的趋势已经形成!故无论您是计划挂牌出售房产的卖家,还是持币待购的买家,都可以放心大胆地入市了,当然,不要忘记打电话给丁剑哟----让我用我的专业和真诚为您的交易保驾护航!

专业的事,交给专业的人来做----是您最明智的选择!
 
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8月份的渥太华房市---延续着的火爆和疯狂!真实数据解读市场真相!

渥太华的房市到底有多火,是不是真的是疯狂抢房,房子供不用求,今天我们以渥太华地产协会8月份的真实数据来解读市场真相!!
我们来分别来看看民居房产和公寓房产的最新信息:

民居房产

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8月份渥太华民居房成交量创历年同期新高量
2020年8月,渥太华民居住宅售出1560套,创历年8月的最高成交量,与刚刚过去的7月相比,少了几十套的成交。
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8月份渥太华民居住宅平均成交价格逼近60万!
2020年8月,渥太华民居住宅的平均成交价格已达59万这样的价位,不但远远高于往年8月,也比刚刚过去的7月上涨了近1万刀。
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2020年8月,成功售出的这1560套民居住宅,主要价格都集中在40万-90万之间。
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疯狂抢房,8月份库存新低,供不应求!
2020年8月,疯狂抢房造就了市面库存量的历史新低---市面上只有1300套民居房库存---严重的供应不足!
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2020年8月,渥太华民居住宅一共上市了1880套,售出1560,这就解释了库存为啥这么少了。
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渥太华民居住宅的成交量,一直在飞快放大,难免城市越来越大。
公寓房产
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8月份公寓房产销量创历年同期新高!
2020年8月一共售出公寓440套,虽然销量比7月减少了100套,但仍创造了过去5年里8月的最高销量。
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8月份公寓房产平均价格疯涨
2020年8月,渥太华公寓房的平均成交价格冲到38万的历史新高,不但远远高于往年的8月,而且比同年的7月高出近2万刀---势不可挡的上涨!
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2020年8月成交的440套公寓,大部分的成交价格都在20万-60万之间。
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8月份公寓房产供不应求
2020年8月,渥太华的公寓房的市面库存依然保持较低水平---450套左右,明显的供不应求!
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2020年8月,渥太华的公寓上市量创历年8月的最高量--当月上市600套,当月售出440套,难怪库存不足。
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渥太华近几年公寓的成交量一直在飞速放大!
渥太华房市这么火爆,如果您有置办房产的打算,快快早点着手准备吧!
渥太华专业地产经纪丁剑具有丰富的地产交易经验,对渥太华的房市非常熟悉,从业以来深受客户好评(点击查看客户评价)!如果你有买房卖房投资房产的需求,请扫描下方二维码或者电话(613-986-8608)联系丁剑!
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2020年渥太华房价涨幅惊人,7月份房产数据带您了解详情!

渥太华7月房产新鲜出炉,我们来分别来看看公寓房产和民居房产的最新信息:
公寓房产
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2020年7月,渥太华一共售出540套公寓,月成交量基本达到历史最高水平,远远高于往年7月。
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2020年7月,渥太华的公寓平均成交价格依然稳定在高位--36万以上。远远高于往年7月。
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2020年7月成交的公寓,价格区间主要在20万-55万之间。
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2020年7月,渥太华的公寓库存量和以往月份一样----库存是历年来最少的年份和月份---典型的供不应求!
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2020年7月,渥太华的公寓上市量在稳步上升,已超过往年同期。
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渥太华的房屋成交量在逐年大幅递增。
民居房产
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2020年7月,渥太华民居房成交量高达1640套,创历年来7月份成交量之最。
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2020年7月,渥太华民居住宅的平均成交价格继续攀升,已经突破58万---势不可挡的疯涨!

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2020年7月,渥太华民居房的成交量中,依然是40万--80万之间的房产占总成交量的80%以上。
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2020年,渥太华民居房的库存量依然延续着前几个月的状态----库存严重不足!今年每月的库存房源都远远低于往年同期。
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2020年7月,渥太华民居房的上市量在稳步上升,已回到历年来7月的正常水平。
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渥太华民居房的销量每年都在扩大。
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纵观渥太华过去7年里,每月的房屋平均成交价格:
1,每年的房价都在上涨,尤其是从2017年至今---每年的涨幅巨大,2020年最惊人!
2,每个月的房屋平均成交价格都远远高于过往年份的同期!
2020年增幅最巨---渥太华的房屋平均成交价格已经达到53万(包括民居和公寓)


 
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8月份的渥太华房市---延续着的火爆和疯狂!
 

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