如火如荼的房产投资,如何保护其中可能的风险?

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房产投资以其长期的稳定性,天然的自带杠杆成为家庭资产配置中非常重要的组成部分,在房产投资申请房屋贷款的过程中会遇到房贷保险的问题。那么如何理解房贷保险?如何选择适合自己的房贷保险产品才能更完善、更高效地满足自身需求呢?

关于房贷保险,要区分Mortgage default insurance和Mortgage insurance,分别是房贷违约保险和房贷保险,是完全不同的两个保险。

房贷违约保险(Mortgage default insurance)是在购房首付比例低于20%的情况下加拿大政府强制要求购买的,目的是在万一发生贷款违约的情况下用来保护贷款机构的(比如银行),对借款人没有保护作用。房屋价值在50万以下,首付比例最低可以是5%;如果房屋价值在50万到100万之间,第一个50万最低首付5%,50万到100万的部分最低10%;房屋价值在100万以上就不能申请Mortgage default insurance了。常见的提供Mortgage default insurance的有三家公司CMHC(Canada Mortgage Housing Corporation)、Sagen、Canada Guaranty,保险公司是由银行而非借款人来选择的

Mortgage default insurance的保费是贷款额的一定比例,比例的大小主要跟首付比例有关,首付比例越低,保费占比越高,借款机构会直接把相关的费用加到贷款人的每月房贷里(也可以选择一次性支付),具体比例如下:

比例.jpg



比如房屋总价为$800,000,首付5%,贷款额为$800,000*95%=$760,000,那么房贷违约保险的总保费为$760,000*4%=$30,400。

而房贷保险(Mortgage insurance)的目的主要是为了在借款人发生意外身故或者重大疾病的情况下保护金融机构利益的,金融机构会用该保险的理赔金,偿付借款人尚欠的贷款余额。但根据法律规定,在加拿大购买房屋,只有首付比例介于最低首付比例5%和19.99%之间的购房人,才强制要求购买房贷违约保险(不是房贷保险),所以房贷保险是可选买或者不买的。

从某种意义上讲,房贷保险(Mortgage insurance)的功能与定期的人寿保险、定期的重疾保险类似,但是两种保险之间有许多明显的区别。

1、核保与理赔

Life insurance是严进宽出,申请时必须完成指定的健康检查要求,获批的保单几乎不会发生不予理赔的情况;而Mortgage insurance是宽进严出,申请时不需体检,审批容易理赔难(在发生理赔的时候才回去详细审查相关的健康问题)。

2、保险的受益人

Life insurance受益人是指定的家属。独立于贷款而存在,若借款人发生风险,受益人可用保险赔付款偿还贷款,所剩余额则仍属于受益人;也可以选择不一次性偿还房贷,受益人有决定权。

Mortgage insurance受益人是贷款机构。如果借款人发生风险,保险用来赔付偿还给银行,没有任何的余额属于借款人家属。

3、保额

Life insurance在保单有效期内保额不会随着贷款余额减少,不管贷款余额是多少甚至付清,保额始终不变

而Mortgage insurance赔付金额随着贷款余额减少而减少,递减状态,直到房贷余额为零。

4、保费

一般来说,如果投保人身体健康且不吸烟,相比购买房贷保险,个人寿险更便宜划算(抽烟的情况下可能会比房贷保险贵)。

而Mortgage insurance赔付额虽然不断减少,但保费并不会因此减少,且保费不会因个人健康状况良好而有价格优惠(用团体健康状况来统一测算)。

5、灵活程度

无论贷款怎么转变,个人寿险计划始终属于个人。房贷保险类型比较单一,而个人寿险能够根据投保人的需要,在适当的时间转换为终身寿险。

在多种情况下mortgage insurance都可能会提前终止(比如refinance、更换贷款银行等),再次续保时保费就根据实际年龄计算。

6、夫妻双方同时承保

人寿保险可以两份保险分别购买,这对于家人能够起到更完善的保障;如果双方中一方发生意外,那么另外一方的人寿保险依然存在,而房贷保险赔付之后保单就结束了,另一方如果需要保险就要重新申请,而那时由于年龄增长和健康情况变化保费可能很昂贵或者不符合承保条件。

Mortgage insurance万一两个受保人同时发生意外(这种可能性在发生意外的情况下比例并不小),只赔付贷款余额,但是购买保险时是按照两个人来计算保费的。

7、排除条款

绝大多数的人寿保险公司仅仅对1-2年之内是不是自杀身故做了排除。

Mortgage insurance会有多项排除条款,比如:服药、吸毒、酒驾等引起的意外;在保单生效前就存在的健康问题引起的意外等。

归纳起来两种保险的区别见下图:

区别.jpg


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